Покупка дома

Тема: СВОЙ ДОМ. НАЧАЛО
Описание: Выбор готового загородного дома, критерии оценки качества, опыт взаимоотношений с продавцом.
Свидерский Игорь -> Всем, Помощь эксперта , Покупка дома
Экспертиза загородного дома при покупке (Серпухов)
Экспертами Акадомии была проведена экспертиза загородного дома в Подмосковье при его покупке. (Консультации экспертов см. здесь).

Общий вид дома

facade.jpg
ОБЩИЕ ДАННЫЕ

ПЛЮСЫ
  • Все основные работы выполнены с высоким качеством. Примененные материалы, изделия и инженерное оборудование, также, отвечает высоким стандартам.
  • Несущие конструкции прочные,  устойчивые, долговечные. Имеющиеся не множественные и незначительные трещины в стенах являются усадочными (усадка материала), а не осадочными (просадка несущих конструкций).
  • Фасады выполнены на самом высоком уровне:  отменное качество кирпича, кладки, расшивки швов.
  • Имеются все инженерные коммуникации.
МИНУСЫ
  • Дом завершен строительством примерно на 90% (не учитывая исправления ошибок и переделок под себя). Требуется завершить внутреннюю отделку, установить сантехническое оборудование в санузлах 2 и 3 этажей, построить лестницу между этажами:
Лестничная клетка

lestnica.jpg
  • Объемно-планировочное решение дома, схемы разводки отопления, утепления крыши и некоторые другие элементы дома. (см. минусы ниже) выполнены непрофессионально.
УЧАСТОК

ПЛЮСЫ
  • Участок обустроен: сделан газон, дорожки, колодец, площадка для авто, построены теплица и летний домик.
МИНУСЫ
  • Забор из профнастила требует ремонта: покосились металлические стойки. Причины: неглубокая установка стоек, пучение грунтов.
  • Участок имеет ощутимый уклон от входа (калитки) к дому. Это может вызвать подтопление отмостки в период весеннего паводка и обильных дождей. Косвенно этот факт подтверждает обвалившаяся облицовка цоколя (см. фото) и пучение дорожки к дому (по словам хозяйки).
Цоколь с отвалившейся облицовкой

cokol.jpg  

ОБЪЕМНО-ПЛАНИРОВОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ПЛЮСЫ
  • Дом имеет компактное пятно застройки (10х10 м), не низкие потолки (2,75 м), равномерное распределение полезной площади по всем трем этажам.
МИНУСЫ

Планировка этажей выполнена крайне непрофессионально:
  • отсутствует тамбур при входе в дом;
  • гостиная на 1-ом этаже маленькая;
  • спальни на 2-ом и 3-ем этажах имеют плохие пропорции в плане (узкие и длинные);
  • санитарные узлы на 2-ом и 3-ем этажах имеют прямой вход только из одной  спальни.
ФУНДАМЕНТ, ЦОКОЛЬ, ОТМОСТКА, УРОВЕНЬ ПОЛА 1-ОГО ЭТАЖА

ПЛЮСЫ
  • По рассказам хозяина можно судить, что фундамент сделан с избыточной надежностью и прочностью: фундаментные подземные стены из ж/б были установлены  в открытом котловане глубиной 1,5 м по сплошной ж/б плите и засыпаны песком до уровня первого этажа.
МИНУСЫ
  • Отмостка просела в местах обратной засыпки грунта. Это потребует снятие существующей отмостки и устройства новой уплотненной песчаной засыпки.
  • Как уже отмечалось выше, облицовка цоколя в некоторых местах отвалилась. Есть большая вероятность того, что это произошло по причине увлажнения цоколя и  отмостки от паводка и дождей.
  • Высота цоколя низкая. С учетом понижения уровня земли к дому следовало бы высоту цоколя сделать раза в два больше.
  • Пол первого этажа сделан из керамической плитки прямо «по земле» (по словам хозяина). Такой пол будет постоянно холодным и, не исключено, при изъянах в горизонтальной гидроизоляции, может увлажняться от грунтовых вод.
ОКНА

ПЛЮСЫ
  • Окна качественные, коричневый цвет рам и переплетов гармонирует с цветом стен на фасаде.
МИНУСЫ
  • Стеклопакеты однокамерные (с одной воздушной прослойкой). Для климатических условий Москвы требуются двухкамерные стеклопакеты:
Однокамерные стеклопакеты

steklopaket.jpg
  • Балконная дверь в гостиной на 1-ом этаже установлена на уровне земли (отмостки). Это может привести к ее преждевременному износу и попаданию уличной грязи и влаги внутрь дома. Балконные двери устанавливают только при выходе на веранды или террасы:
Балконная дверь

balkonnay_dver.jpg
КРЫША, ЧЕРДАК, КРОВЛЯ

ПЛЮСЫ
  • Кровля выполнена из высококачественной финской металлочерепицы.
  • Водосточная система установлена надежно, вертикальный сток осуществляется по всем четырем углам здания.
МИНУСЫ
  • Чердачное пространство абсолютно замкнуто и не вентилируется.  Это может привести к возникновению конденсата на внутренних поверхностях кровли.
  • Не ясно, для чего утеплитель уложен как на чердачное перекрытие, так и на скаты крыши. Это избыточное утепление, т.к. данный чердак не эксплуатируется и должен быть холодным с вентиляционными продухами во фронтонах фасада:
Холодный чердак

cherdak.jpg

  • Утеплитель на чердачном перекрытии уложен крайне небрежно с большим количеством щелей, неплотностей, а местами и без опорной обрешетки:
Чердачное перекрытие

potolok.jpg  
  • На скате крыши, выходящего на главный вход дома, отсутствует снегозадержание:
Скат крыши без снегозадержания
krysha.jpg


ИНЖЕНЕРНЫЕ  КОММУНИКАЦИИ  И  ОБОРУДОВАНИЕ

ПЛЮСЫ
  • Центральное водоснабжение и газоснабжение.
  • Достаточно большая подключенная мощность электричества - 15 кВт.
  • Автономная канализация типа ТОПАС.
  • Высококачественное оборудование котельной (котел  Viessmann Vitogas 100).
МИНУСЫ
  • Разводка системы отопления в котельной выполнена для варианта заполнения этой системы водойкачестве теплоносителя. Однако, фактически система заполнена незамерзающей жидкостью «Теплый дом», что может привести к попаданию это токсичной жидкости в трубы водоснабжения дома:
Разводка системы отопления в котельной

truby.jpg

  • Батареи отопления распределены по дому не равномерно. Под некоторыми окнами они и вовсе отсутствуют, что может вызвать локальное охлаждение помещений и выпадение конденсата на стеклопакетах:
Оконный проем без отопления

bez_batarei.jpg
  • Установлен один общий вентиляционный канал для всех трех санузлов, расположенных на трех этажах. Такая сквозная схема вентиляции может привести к попаданию отработанного воздуха из одного санузла в другой. Что, собственно, и наблюдается на 2-ом и 3-ем этажах, куда грязный воздух поступает из санузла 1-ого этажа.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Большая часть минусов, указанных выше,  исправима практически полностью при некоторых вложениях. Однако есть два неопределенных момента, требующих прояснения:
  1. Для полного понимания возможной степени перепланировки помещений дома необходимо уточнить расположение его несущих стен. Такую информацию следует потребовать от продавца (прораба).
  2. Остается открытым вопрос подтопления цоколя дома в период весеннего паводка и сильных дождей. Ряд косвенных признаков говорит о том, что подтопление не исключено. Для проверки этого обстоятельства желательно дождаться паводка (как правило, середина апреля). При наличии подтопления возникает необходимость устройства вокруг дома дренажа.
chernniachernnia
16.02.2017 21:570 ОтветитьЕщё
А что, довольно полный отчетик, я бы таким, как заказчик удовлетворилась.
Анисимов ЛеонАнисимов Леон
18.02.2017 14:310 ОтветитьЕщё
Сколько же таких домов непрофессиональных в сфере индивидуального строительства по стране построено - денег вбухали кучу, а получили урода
Понкратов ПетрПонкратов Петр
20.02.2017 15:110 ОтветитьЕщё
Сколько же таких домов непрофессиональных в сфере индивидуального строительства
90% по моим наблюдениям (((
*
 
*
Выборнова Света -> Всем, Как я строил дом , Как сэкономить и еще 2 получателя
Как повысить стоимость дома в четыре раза
Удивительная история о том, как дом был куплен за 1фунт стерлингов, отремонтирован за 35 000 и теперь стоит 150 000 фунтов.
Этот сверхприбыльный инвестиционный проект был реализован в городе Ливерпуле (Великобритания), муниципальные власти которого с успехом развивают свою инициативу, которую можно назвать «Схема регенерации жилья за 1 фунт». Первым человеком, который воплотил в жизнь этот проект, стал 46-летний ливерпульский таксист Джаялэл Мэйдд (Jayalal Madde), выходец из Шри-Ланки, эмигрировавший со всей своей семьей в Британию всего 8 лет назад.
Суть муниципальной схемы такова: семья, имеющая постоянный доход,  подтвердившая возможность вложить в капитальный ремонт заброшенного дома (таунхауса) несколько десятков тысяч фунтов стерлингов и обязующаяся прожить в нем после этого не менее пяти лет (это условие отсекает спекулянтов), получает право выкупить в одном из депрессивных районов Ливерпуля дом за символический один фунт.
Итак, купив год назад на указанных условиях и за 1 фунт заброшенный, но добротный  таунхаус в викторианском стиле, сегодня под Рождество Джаялэл Мэйдд с женой и двумя дочерьми готов въехать в прекрасно отремонтированный собственный дом с четырьмя спальнями, двумя ванными, тремя гостиными на первом этаже и подвалом. «Я потратил меньше чем 40 000£ плюс один фунт, и у нас есть этот удивительный семейный дом. Девочки не могут дождаться, когда будут жить в нем. За углом некоторые дома меньшего размера были отремонтированы и проданы чуть меньше, чем за 100 000£. На той основе наш дом будет стоить, по крайней мере, 150 000£» - сказал предприимчивый таксист.
В доме был сделан капитальный ремонт: установлена новая электропроводка, сантехника, окна, пол и т.д.. При такой схеме восстановления заброшенных домов оживляются целые городские районы и в выигрыше оказываются все стороны: и частные покупатели-инвесторы, и муниципалитет. На сегодняшний день в Ливерпуле по программе «Одного фунта» готовятся к продаже 200 объектов. По-моему, неплохой пример для подражания и в наших условиях с огромным количеством еще крепкого, но требующего капитального ремонта жилья.
Дом, который куплен за 1, отремонтирван за 35 тыс., стоит 150 тыс.

house_pound_4.jpg

house_pound_5.jpg

house_pound_7.jpg

house_pound_8.jpg

По материал газеты Daily Mail.

Понкратов ПетрПонкратов Петр
12.01.2015 22:110 Ещё
Анисимов Леон написал:
А я слышал, что и в Москве что-то подобие такой программы существует для исторических памятников. Покупаешь такое здание и обязан его отреставрировать.
Тут еще одна проблема для покупателя - нельзя ничего менять от первоначального вида.
Дачков ДмитрийДачков Дмитрий
15.01.2015 14:460 Ещё
Анисимов Леон написал:
А я слышал, что и в Москве что-то подобие такой программы существует для исторических памятников. Покупаешь такое здание и обязан его отреставрировать.
А Вы слышали, чтобы этим воспользовался московский таксист-эмигрант !?
НатальяНаталья
08.03.2015 08:150 Ещё
Современная реконструкция здания , помещения влияет на увеличение цены, но если увеличить размеры помещения стоимость значительно увеличится.
Свидерский Игорь -> Всем, Ландшафт, Архитектураи еще 3 получателя
Дом в Подмосковье, а смотрится, как в Калифорнии
Еще раз обошел свой, в общем-то, скромный дом, что в 30 км по Киевскому шоссе в Подмосковье, и решил, что его можно очень интересно сфотографировать и без всякого фотошопа представить в очень красивом виде, главное найти хороший ракурс. Домик не очень большой, из бруса, обшит имитацией бруса, участок тоже обычный и каркасный бассейн всего лишь 5,5 м в диаметре, а посмотрите, как смотрится!  
Вот и решайте теперь, стоит ли полностью доверять шикарным фото в глянцевых журналах, рекламирующих изысканные интерьеры, фантастическую архитектуру или  необычные ландшафты!?. Очевидно, нужно все смотреть в натуре, если, конечно, хотите сделать объективную оценку.

Мой скромный домик на фоне маленького бассейна ;)

my_house_1.jpg

Другие фото дома см. здесь
MiraxMirax
18.12.2014 17:250 ОтветитьЕщё
Дом действительно смотрится роскошно! Бассейн кажется вообще огромным. Хотя, уверен, что вживую Ваш дом и участок выглядит ничуть не хуже. Что касается покупки, то конечно же доверять исключительно фотографиям было бы непростительной глупостью :-)
Свидерский Игорь -> Всем, Как я строил дом , Как сэкономить и еще 4 получателя
Памятка заказчику
Когда читаешь рекламу исполнителей всевозможных услуг и, особенно, строительных, то она пестрит обещаниями все сделать быстро, качественно, дешево. Будьте бдительны, потому что, совмещение этих обещаний вместе может дать жуткую смесь отрицательных результатов: долго, криво, дорого!

Instruction_customer.jpg
Макеев ВладимирМакеев Владимир
15.11.2013 16:022 ОтветитьЕщё
Немного перефразирую:
"дорого, быстро, качественно"
сочетание одновременно трех признаков нереально,
а сочетание любых вариантов из двух признаков подтверждается жизненным опытом :)
Свидерский Игорь -> Всем, О проекте дома , Организация строительства и еще 2 получателя
Результат экспертизы – дополнительная комната!
История, описанная в блоге «Как я провел экспертизунового дома друзей. Часть 1. Потайная комната», закончилась удачно. Ребята пробили окно, утеплили весь обнаруженный «потайной» объем, сделали отделку, и в итоге получилась прекрасная комнатка:

Expert1.jpg

Expert2.jpg

Вот такой happy end. По-моему, более убедительного аргумента в пользу привлечения эксперта при покупке, строительстве или приемки готового дома найти трудно!
Свидерский Игорь -> Всем, Как сэкономить , Покупка дома
Как, не заходя в дом, оценить его качество.
Кто-то из легендарных бизнесменов, по-моему, Генри Форд, говорил, что оценивает любой завод по уровню организации питания в столовых для рабочих, а другой выдающийся предприниматель осмотр приобретаемой им текстильной фабрики  начал с оценки чистоты ее общественного туалета. Вот так и я, решил оценивать коттедж при покупке, прежде всего, с осмотра порядка на его территории, аккуратности складирования  строительных материалов, чистоты в бытовках строителей и организации их санитарно-гигиенических процедур. Кто-то может посмеяться над такими критериями – мол, главное, чтобы сам дом был хорош. Но ведь в жизни все одно к одному. Короче, мой метод, оправдал себя. Мы с женой, выбирая дом, осмотрели несколько десятков предложений и, в итоге, по всем основным архитектурно-строительным параметрам выбрали именно тот, у которого  и перечисленные выше, вроде бы косвенные, показатели были на самом высоком уровне. Сэкономили деньги на будущих доделках-переделках и живем в красивом и качественном доме.

Советую всем руководствоваться принципом великого архитектора Людвига Мис ван дер Роэ: «Бог – в деталях», а я бы добавил: «Мелочи отражают главное» или «Косвенные данные – результат основных процессов».
АдминистраторАдминистратор
03.11.2012 20:361 ОтветитьЕщё
Абсолютно с Вами согласен!
Архитов АлексАрхитов Алекс
24.12.2012 22:401 ОтветитьЕщё
Наверное 100% такой метод не даст, но для первичной оценки вполне подходит
ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ
#WORK_AREA#