Свидерский Игорь

Звание: Профи
Свидерский Игорь -> Помощь эксперта , Как сэкономить
Экспертиза загородного дома при покупке (Звенигород)
Вызов эксперта-строителя покупателями загородных домов для оценки  состояния их конструкций, инженерного оборудования и коммуникаций –  одна из самых востребованных услуг во многих странах. Все чаще к ней прибегают и россияне. Ощутили этот спрос и эксперты портала АкаДОМии. Вот пример результатов недавнего обследования небольшого каменного дома, выставленного на продажу.

expert_house_zv.jpg
УЧАСТОК

ПЛЮСЫ
  • Участок открыт большей частью на южную сторону. Перед участком свободная площадка (линия забора расположена метров на 15-20 от дороги).
  • Вокруг дома сделан дренаж. Однако, учитывая высокий уровень грунтовых вод, вероятно переполнение дренажного колодца в период весеннего паводка.
МИНУСЫ
  • Участок узкий. Дом расположен в глубине участка, что уменьшает «интимную» зону за домом.
  • Забор с левыми соседями требует замены.
  • Старый дом соседей, заходящий на участок справа, будет сложно демонтировать  без повреждения оставшейся соседской части. Для гарантии от проблем в будущем следует потребовать от продавца, как физического устранения этого дома, так и юридической его ликвидации из правоустанавливающих документов (кадастрового плана). Также следует руководствоваться существующими нормами расположения различных объектов на соседних участках (см. статью: "Нормативные расстояния между домами, постройками, деревьями, забором").
ДОМ (ОБЩИЕ ЗАМЕЧАНИЯ И СОСТОЯНИЕ КОНСТРУКЦИЙ)
ПЛЮСЫ
  • Стены из пеноблоков выполнены качественно, кладка ровная.
  • Отсутствуют трещины и деформации в стенах, цоколе, отмостке, что свидетельствует, в частности, о надежности фундаментов.
  • Фундамент выполнен в форме ж/б плиты, что является даже избыточным для небольшого двухэтажного дома.
  • Крыша покрыта качественной кровлей – металлочерепицей. Следы протечек отсутствуют.
  • Отсутствуют следы промерзания наружных ограждений (стен, окон, дверей).
МИНУСЫ
  • Дом функционально готов к проживанию, но имеет много недоделок (см. ниже), которые серьезно влияют на его долговечность и которые необходимо будет устранить в ближайшее время.
  • Отсутствует облицовка цокольной части наружных стен по всему периметру дома. Пенобетонные блоки доходят вниз практически до отметки отмостки (земли). Потребуется устройство прочного морозостойкого цоколя (облицовка наружных стен на высоту не менее 30-40 см от уровня земли):
expert_c_zv.jpg

  • Наружные стены фундамента, опирающиеся на ж/б фундаментную плиту, выполнены из красного кирпича – это не лучший материал для подземной части фундамента. Однако, после 6-летней эксплуатации дома состояние кирпичной кладки остается хорошей, что говорит о высоком качестве примененного кирпича и дает основание надеяться на достаточную долговечность этой части фундамента:
expert_f_zv.jpg
  • При входе в дом отсутствует тамбур (прихожая), что допустимо только при летней эксплуатации дома.
  • Отсутствует водосточная система с крыши, что приводит к разрушению отмостки и цоколя по двум сторонам дома, на которые выходят скаты крыши. Также, необходимо установить снегозадерживающую планку на скате крыши, выходящем на главный фасад дома.
  • Перекрытия устроены по деревянным балкам, имеющим, безусловно, меньшую долговечность, чем железобетонные плиты. Однако, в сухом состоянии и они могут прослужить многие десятилетия.
  • Толщина пенобетонных наружных стен явно не достаточна для удовлетворения современных требований к теплозащите жилых зданий. Также, на первый взгляд, в доме установлены батареи радиаторов недостаточной мощности. Однако, вопросы о дополнительном утеплении дома и увеличении мощности отопительных батарей можно решить на основании опыта проживания в доме в первую зиму. Не исключено, что существующие наружные стены и система отопления справятся с поддержанием в доме комфортных температурных условий.
  • На фронтонах  боковых фасадов у конька крыши отсутствуют вентиляционные окошки. Таким образом, существующий холодный микро-чердак не вентилируется, что может привести к значительному увлажнению утеплителя, уложенного на чердачное перекрытие
  • В доме отсутствует отделка фасада – пенобетонные блоки не защищены от атмосферных воздействий. Отделку фасада можно произвести по одной из следующих трех технологий:
  1. Установка вентилируемого фасада с использованием декоративных панелей или сайдинга, монтируемых на обрешетку с одновременным дополнительным утеплением наружных стен (лучше применять каменную вату). Эта конструкция – лучший вариант с теплозащитной точки зрения, но имеет большую толщину, что значительно «съест» ширину карниза крыши.
  2. Облицовка  пенобетонных блоков декоративным кирпичом или камнем. Это дорогая и трудоемкая работа, требующая, также, обеспечения передачи нагрузки от облицовки на фундамент дома.
  3. Штукатурка фасада прямо по существующим пенобетонным блокам либо по предварительно установленным плитам утеплителя (мокрый фасад). Штукатурка может быть декоративной или простой с последующей покраской.
КАНАЛИЗАЦИЯ
ПЛЮСЫ
  • Септик доступен для периодической очистки.
МИНУСЫ
  • С учетом высокого уровня грунтовых вод, колодцы септика могут переполняться паводковой водой.
ВОДОСНАБЖЕНИЕ
ПЛЮСЫ
  • Система водоснабжения оборудована достаточно большим гидроаккумулятором.
МИНУСЫ
  • Источником воды является колодец, что не исключает загрязнение воды в паводковый период, особенно, с учетом существующего на данном участке высокого уровня грунтовых вод.
  • Подача воды из колодца осуществляется поверхностным насосом, что обусловливает слабый напор на участке трубы от колодца до гидроаккумулятора и, как следствие, продолжительное время наполнения гидроаккумулятора.
  • Горячая вода подогревается электронагревателем, что является дополнительной нагрузкой на электроснабжение и увеличивает финансовые расходы на эксплуатацию дома. Для создания стабильной и производительной системы горячего водоснабжения дома следует установить двухконтурный газовый котел с бойлером большой емкости.
ОТОПЛЕНИЕ

ПЛЮСЫ
  • Батареи радиаторов чугунные, с высокой теплоемкостью (тепловой инерцией).
МИНУСЫ
  • Установлен одноконтурный газовый котел АОГВ-17,4-1:
expert_k_zv.jpg

  • Отсутствует автоматическая регулировка температуры внутреннего воздуха, что потребует ручной регулировки котла при каждом изменении погодных условий.
ГАЗОСНАБЖЕНИЕ
ПЛЮСЫ
  • Газоснабжение центральное.
МИНУСЫ
  • Узел ввода газа в дом расположен на главном фасаде дома (см. фото дома выше).
ВЕНТИЛЯЦИЯ
ПЛЮСЫ
  • Есть вентиляционный вытяжной выход в на кухне.
МИНУСЫ
  • Отсутствует организованная вытяжная вентиляция в туалете, в котором, кроме этого, нет и окна.
ЭЛЕКТРОСНАБЖЕНИЕ
ПЛЮСЫ
  • Подводка электрокабеля к дому выполнена под землей.
МИНУСЫ
  • Судя по маркировке предохранителей (С16), мощность подведенного электричества (одна фаза) составляет примерно 4 кВт. Это минимальный предел, при котором необходимо будет следить за одновременным использованием минимального количества энергоёмких бытовых приборов.
  •  Не установлены УЗО (устройства защитного отключения). Для каменного дома это не так критично, как для деревянного, но, тем не менее, такая дополнительная защита не является лишней.
Такое заключение помогает покупателям оценить фактическое состояние приобретаемого дома и участка, настаивать на адекватной цене в торге с продавцом, а также точнее планировать свои будущие расходы уже в качестве владельцев данного объекта.
Вызвать эксперта-строителя, который сохранит Ваши деньги при покупке дома и поможет оценить объем будущих вложений, Вы можете на странице Вызова эксперта на дом.

ОТЗЫВ НА ЭКСПЕРТИЗУ

Александр: "Игорь, добрый день! Да, отчет по обследованию дома очень полезен, спасибо. Вашу экспертную работу оцениваю на 5+".

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ
#WORK_AREA#