Меню

Свидерский Игорь

Звание: Акадомик
Свидерский Игорь -> Всем, Покупка дома, Помощь эксперта
07.02.2017 13:49
Экспертиза загородного дома при покупке (Серпухов)
Экспертами Акадомии была проведена экспертиза загородного дома в Подмосковье при его покупке. (Получить консультацию эксперта-строителя  при покупке, строительстве или ремонте загородного дома, дачи, квартиры Вы можете на странице Строительные консультации).

Общий вид дома

Facade.jpg
ОБЩИЕ ДАННЫЕ

ПЛЮСЫ
  • Все основные работы выполнены с высоким качеством. Примененные материалы, изделия и инженерное оборудование, также, отвечает высоким стандартам.
  • Несущие конструкции прочные,  устойчивые, долговечные. Имеющиеся не множественные и незначительные трещины в стенах являются усадочными (усадка материала), а не осадочными (просадка несущих конструкций).
  • Фасады выполнены на самом высоком уровне:  отменное качество кирпича, кладки, расшивки швов.
  • Имеются все инженерные коммуникации.
МИНУСЫ
  • Дом завершен строительством примерно на 90% (не учитывая исправления ошибок и переделок под себя). Требуется завершить внутреннюю отделку, установить сантехническое оборудование в санузлах 2 и 3 этажей, построить лестницу между этажами:
Лестничная клетка

Lestnica.jpg
  • Объемно-планировочное решение дома, схемы разводки отопления, утепления крыши и некоторые другие элементы дома. (см. минусы ниже) выполнены непрофессионально.
УЧАСТОК

ПЛЮСЫ
  • Участок обустроен: сделан газон, дорожки, колодец, площадка для авто, построены теплица и летний домик.
МИНУСЫ
  • Забор из профнастила требует ремонта: покосились металлические стойки. Причины: неглубокая установка стоек, пучение грунтов.
  • Участок имеет ощутимый уклон от входа (калитки) к дому. Это может вызвать подтопление отмостки в период весеннего паводка и обильных дождей. Косвенно этот факт подтверждает обвалившаяся облицовка цоколя (см. фото) и пучение дорожки к дому (по словам хозяйки).
Цоколь с отвалившейся облицовкой

Cokol.jpg
 

ОБЪЕМНО-ПЛАНИРОВОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ПЛЮСЫ
  • Дом имеет компактное пятно застройки (10х10 м), не низкие потолки (2,75 м), равномерное распределение полезной площади по всем трем этажам.
МИНУСЫ
Планировка этажей выполнена крайне непрофессионально:
  • отсутствует тамбур при входе в дом;
  • гостиная на 1-ом этаже маленькая;
  • спальни на 2-ом и 3-ем этажах имеют плохие пропорции в плане (узкие и длинные);
  • санитарные узлы на 2-ом и 3-ем этажах имеют прямой вход только из одной  спальни.
ФУНДАМЕНТ, ЦОКОЛЬ, ОТМОСТКА, УРОВЕНЬ ПОЛА 1-ОГО ЭТАЖА

ПЛЮСЫ
  • По рассказам хозяина можно судить, что фундамент сделан с избыточной надежностью и прочностью: фундаментные подземные стены из ж/б были установлены  в открытом котловане глубиной 1,5 м по сплошной ж/б плите и засыпаны песком до уровня первого этажа.
МИНУСЫ
  • Отмостка просела в местах обратной засыпки грунта. Это потребует снятие существующей отмостки и устройства новой уплотненной песчаной засыпки.
  • Как уже отмечалось выше, облицовка цоколя в некоторых местах отвалилась. Есть большая вероятность того, что это произошло по причине увлажнения цоколя и  отмостки от паводка и дождей.
  • Высота цоколя низкая. С учетом понижения уровня земли к дому следовало бы высоту цоколя сделать раза в два больше.
  • Пол первого этажа сделан из керамической плитки прямо «по земле» (по словам хозяина). Такой пол будет постоянно холодным и, не исключено, при изъянах в горизонтальной гидроизоляции, может увлажняться от грунтовых вод.
ОКНА

ПЛЮСЫ
  • Окна качественные, коричневый цвет рам и переплетов гармонирует с цветом стен на фасаде.
МИНУСЫ
  • Стеклопакеты однокамерные (с одной воздушной прослойкой). Для климатических условий Москвы требуются двухкамерные стеклопакеты:
Однокамерные стеклопакеты

Steklopaket.jpg

  • Балконная дверь в гостиной на 1-ом этаже установлена на уровне земли (отмостки). Это может привести к ее преждевременному износу и попаданию уличной грязи и влаги внутрь дома. Балконные двери устанавливают только при выходе на веранды или террасы:
Балконная дверь
Balkonnay_dver.jpg

КРЫША, ЧЕРДАК, КРОВЛЯ

ПЛЮСЫ
  • Кровля выполнена из высококачественной финской металлочерепицы.
  • Водосточная система установлена надежно, вертикальный сток осуществляется по всем четырем углам здания.
МИНУСЫ
  • Чердачное пространство абсолютно замкнуто и не вентилируется.  Это может привести к возникновению конденсата на внутренних поверхностях кровли.
  • Не ясно, для чего утеплитель уложен как на чердачное перекрытие, так и на скаты крыши. Это избыточное утепление, т.к. данный чердак не эксплуатируется и должен быть холодным с вентиляционными продухами во фронтонах фасада:
Холодный чердак

Cherdak.jpg  

  • Утеплитель на чердачном перекрытии уложен крайне небрежно с большим количеством щелей, неплотностей, а местами и без опорной обрешетки:
Чердачное перекрытие

Potolok.jpg  
  • На скате крыши, выходящего на главный вход дома, отсутствует снегозадержание:
Скат крыши без снегозадержания
Krysha.jpg  


ИНЖЕНЕРНЫЕ  КОММУНИКАЦИИ  И  ОБОРУДОВАНИЕ

ПЛЮСЫ
  • Центральное водоснабжение и газоснабжение.
  • Достаточно большая подключенная мощность электричества - 15 кВт.
  • Автономная канализация типа ТОПАС.
  • Высококачественное оборудование котельной (котел  Viessmann Vitogas 100).
МИНУСЫ
  • Разводка системы отопления в котельной выполнена для варианта заполнения этой системы водойкачестве теплоносителя. Однако, фактически система заполнена незамерзающей жидкостью «Теплый дом», что может привести к попаданию это токсичной жидкости в трубы водоснабжения дома:
Разводка системы отопления в котельной

Truby.jpg  

  • Батареи отопления распределены по дому не равномерно. Под некоторыми окнами они и вовсе отсутствуют, что может вызвать локальное охлаждение помещений и выпадение конденсата на стеклопакетах:
Оконный проем без отопления

Bez_batarei.jpg
  • Установлен один общий вентиляционный канал для всех трех санузлов, расположенных на трех этажах. Такая сквозная схема вентиляции может привести к попаданию отработанного воздуха из одного санузла в другой. Что, собственно, и наблюдается на 2-ом и 3-ем этажах, куда грязный воздух поступает из санузла 1-ого этажа.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Большая часть минусов, указанных выше,  исправима практически полностью при некоторых вложениях. Однако есть два неопределенных момента, требующих прояснения:
  1. Для полного понимания возможной степени перепланировки помещений дома необходимо уточнить расположение его несущих стен. Такую информацию следует потребовать от продавца (прораба).
  2. Остается открытым вопрос подтопления цоколя дома в период весеннего паводка и сильных дождей. Ряд косвенных признаков говорит о том, что подтопление не исключено. Для проверки этого обстоятельства желательно дождаться паводка (как правило, середина апреля). При наличии подтопления возникает необходимость устройства вокруг дома дренажа.

Свидерский Игорь
Еще бы добавил один минус, что нет автоматики у котла. Хозяин в ручную регулирует температуру теплонсителя в трубах, вместо того, чтобы автоматически котел работал в зависимости от температуры внутреннего воздуха.
chernnia
А что, довольно полный отчетик, я бы таким, как заказчик удовлетворилась.
Анисимов Леон
Сколько же таких домов непрофессиональных в сфере индивидуального строительства по стране построено - денег вбухали кучу, а получили урода
Понкратов Петр
Сколько же таких домов непрофессиональных в сфере индивидуального строительства
90% по моим наблюдениям (((
*