Свидерский Игорь

Звание: Профи
Свидерский Игорь -> Всем, Помощь эксперта
Экспертиза индивидуального жилого дома (Москва, п. Некрасовка)
Заказы на экспертизу загородных домов при их покупке все чаще поступают от покупателей. На этот раз был обследован дом недалеко от МКАДа на территории Москвы в п. Некрасовка.

ОБЩИЕ ДАННЫЕ

dom.jpg

ПЛЮСЫ
  • Дом расположен в районе с развитой инфраструктурой
МИНУСЫ
  • Домовладение (дом + участок) завершено строительством примерно на 80-90% (не учитывая исправления ошибок и переделок под себя). Требуется завершить:
- отделку фасада и оконных проемов;
- устройство цоколя и отмостки;
- биозащиту деревянных конструкций: балок цокольного перекрытия, подшивку карниза и др. доступных деревянных элементов;
- установку постоянного капитального септика (существующий септик, по сути, является временным);
благоустройство участка с установкой забора по границе с правым соседом.
  • Дом построен в той или иной степени непрофессионально по всем основным группам критериев: объемно-планировочному решению, конструкциям фундаментов, стен, крыши, канализации и др. (см. минусы ниже).
  • Есть риски потери домовладения в будущем из-за отсутствия права собственности на земельный участок (участок СНТ в аренде у правительства Москвы).
УЧАСТОК

ПЛЮСЫ
  • Участок ровный.
МИНУСЫ
  • Участок не благоустроен и не ухожен.
  • Забор по правой границе и в торце требует замены.
  • Подъезд к участку затруднен из-за  очень узких улиц СНТ.
ФУНДАМЕНТ, ЦОКОЛЬ, ОТМОСТКА

ОПИСАНИЕ
Фундамент – монолитная железобетонная мелкозаглубленная плита. Цоколь и отмостка отсутствуют.

cokol.jpg

ПЛЮСЫ
  • Фундаментная монолитная ж/б плита по истечению трехлетней эксплуатации не имеет видимых трещин и  деформаций.
  • По рассказам хозяйки можно судить, что фундамент сделан с избыточной надежностью и прочностью: фундаментная плита толщиной 50 см залита на толстый слой подготовки из песка и гравия с укладкой большого количества металлической арматуры
МИНУСЫ
  • Фундаментные столбики, передающие нагрузку от стен на плиту, сделаны из двух по высоте цементно-песчаных блоков, не связанных между собой и плитой цементным раствором.
  • Отмостка и цоколь отсутствуют, а их устройство потребует ощутимых финансовых и трудовых затрат.
НАРУЖНЫЕ СЕНЫ

ОПИСАНИЕ

Наружные стены каркасные с утеплением между стойками плитами из каменной ваты и снаружи по всей плоскости фасада двумя слоями плит из пенополистирола.

facade.jpg  

ПЛЮСЫ
  • Наружные стены имеют высокое сопротивление теплопередаче.
  • Все стыки и углы в наружных стенах плотно заделаны, что обеспечивает их низкую воздухопроницаемость.
МИНУСЫ
  • Применение двух видов утеплителей: паропроницаемой каменной ваты внутри (по словам хозяйки) и паронепроницаемого пенополистирола снаружи  может вызвать накопление влаги в каменной вате и, как следствие, потерю ею теплоизоляционных качеств.
  • Фасады три года не покрашены, что вызывает постепенное разрушение штукатурного слоя и проникновение атмосферной влаги в толщу стены.
ОКНА  И  ПРОЕМЫ

ПЛЮСЫ
  • Окна пластиковые со стеклопакетами.
МИНУСЫ
  • Стеклопакеты однокамерные (с одной воздушной прослойкой). Для климатических условий Москвы требуются двухкамерные стеклопакеты.
  • У оконных проемов снаружи отсутствуют отливы, что приводит к разрушению штукатурки на нижнем откосе проемов и к увлажнению утеплителя.
  • Нижние откосы оконных проемов выполнены без запаса на установку отливов и с уклоном в сторону дома, что значительно осложнит установку отливов.
okno.jpg

КРЫША, ЧЕРДАК, КРОВЛЯ

ПЛЮСЫ
  • Кровля выполнена из высококачественного ондулина.
МИНУСЫ
  • Водосточная система не установлена.
  • Карнизы крыши крайне малы, что приводит к сильному увлажнению фасада от косого дождя (дождя с ветром).
  • Пространство неэксплуатируемого чердака практически недоступно и слабо вентилируется (только одно маленькое окошко на одном фронтоне дома). Это может привести к повышенной влажности воздуха в пространстве чердака и образованию конденсата на его внутренних поверхностях.
krysha.jpg

ИНЖЕНЕРНЫЕ  КОММУНИКАЦИИ  И  ОБОРУДОВАНИЕ

ПЛЮСЫ
  • Приемлемая подключенная мощность электричества - 15 кВт.
  • Установлено отопительное, водонагревательное и водоснабжающее оборудование. Выполнена внутренняя разводка отопления, водоснабжения и электричества.
МИНУСЫ
  • Отсутствует газоснабжение. Наличие газовой трубы рядом с поселком не является гарантией скорого подключения домов СНТ к магистральному газу. Отсутствие газоснабжения обуславливает большие финансовые расходы на отопление дома электрическим котлом.
  • В особо холодные зимние дни мощности электричества может не хватать для полноценного отопления дома и бытовых нужд. По примерным расчетам, для дома площадью 112 кв.м необходима мощность котла минимум 10 кВт.
  • Маленькая глубина скважины водоснабжения (20 м по словам хозяйке) в столь густозаселенном районе может привести со временем к понижению водоносного слоя и, как следствие, перебои с водоснабжением и снижению качества воды.
  • В доме отсутствует организованная вытяжная вентиляция (вентиляционные каналы с выходом наружу).
  • Канализационные стоки поступают в однообъемный септик с организованным дренажом. Со временем естественный песчаный слой заилится и частота очистки септик  резко возрастет.
  • Септик плохо закрыт, что, безусловно, вызывает распространение фекального запаха наружу, особенно в летнее время.
septik.jpg

ЮРИДИЧЕСКИЕ  АСПЕКТЫ

Вызывает большое опасение отсутствие у продавца права собственности на земельный участок.
Вот мнение по этому вопросу профессионалов рынка загородной недвижимости с портала Metrinfo.Ru:
«Скажем честно: «ужастики» о рисках покупки индивидуального дома, стоящего на арендной земле, пока существуют больше теоретически. Так, в Московской области еще пока не было случаев снесения таких домов, однако, в Москве такие ситуации уже были.
Но если все более-менее спокойно сейчас, то это не значит, что так и останется в обозримом будущем. А недвижимость – это все-таки такое приобретение, которое делается лет на 20 минимум.  Все знают – право собственности в нашей стране не так уж незыблемо. Известна масса случаев, когда участки изымались под государственные программы (строительство дорог, к примеру), и никакие свидетельства о собственности на дом, украшенные самыми правильными подписями и печатями, владельцам не помогали».
Следует крайне внимательно отнестись к оценке этого
риска с привлечением юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью.

Анисимов ЛеонАнисимов Леон
28.02 13:470 ОтветитьЕщё
Дом ужасный. Ни за какие деньги такой не нужен!
Понкратов ПетрПонкратов Петр
02.03 17:440 ОтветитьЕщё
Септик в метре от фундамента - это жуть!
Выборнова СветаВыборнова Света
05.03 15:230 ОтветитьЕщё
Интересно, а сколько же просят за это убожество!?
*
 
*
ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ
#WORK_AREA#