Меню
Свидерский Игорь -> Всем, Помощь эксперта
08.06.2018 19:29
Экспертиза недостроенного загородного дома под г. Красногорском
Клиент попросил обследовать и дать заключение большого (400 кв.м) недостроенного дома в одном из новых коттеджных поселков бизнес класса под г. Красногорском. Общий вид дома

House.jpg

1. ОСНОВНЫЕ КОНСТРУКЦИИ ДОМА

1.1. ФУНДАМЕНТЫ, ОТМОСТКА, ЦОКОЛЬ

Фундамент свайно-плитный, выполнен из буронабивных свай, установленных на глубину 1,5-2 метра, с монолитными железобетонными ростверком и плитой высотой около 1,0 м.
Схема свайно-плитного фундамента

Basement_scheme.jpg  

Отмостка ровная, без провалов и трещин, утепление не обнаружено.
Цоколь без трещин, утепление не обнаружено. Нижние ряды облицовки цоколя отслоились и местами осыпались. Разрушение облицовки обусловлено сильным увлажнением нижней части цоколя в осенне-зимне-весенний период года. Вода на отмостке скапливается из-за понижения ее отметки по отношению к отметке поверхности участка примерно на 0,4-0,5м.

Низкий уровень отметки отмостки и отслоение облицовки цоколя

Socle.jpg  

Заниженный уровень отмостки приводит к поступлению дождевых стоков и паводковой воды под фундамент (см. фото ниже):

Скопление воды в приямке внутри дома (ввод канализации)

Pit.jpg  

Следует подсыпать отмостку до уровня отметки участка с одновременным устройством дренажа вокруг дома.

Железобетонная фундаментная плита (плита цокольного перекрытия) в месте недоделанной террасы, выходит наружу, пронзая наружную стену насквозь. Такое решение (в отличие от проектной схемы наружной стены, представленной выше) образует «мостик холода» и требует дополнительного утепления ж/б плиты в любом случае: будет ли пристраиваться терраса или нет (см. фото ниже):

Выход цокольного ж/б перекрытия наружу

Terrace.jpg

В целом, за исключением уровня отмостки, можно констатировать, что фундаменты выполнены качественно и являются прочной, надежной и устойчивой  конструкцией.
1.2. НАРУЖНЫЕ И ВНУТРЕННИЕ СТЕНЫ

Наружные стены выложены из многощелевого керамического кирпича с утеплителем из пенополистирола (см. схему ниже):

Outer_wall.jpg

Указанная проектная схема наружных стен является прочной надежной и теплоэффективной конструкцией, однако, ряд ошибок и недоделок требуют доработки и исправления.  Так, наружная облицовка стен фасадной плиткой выполнена без расшивки швов, что приводит к затеканию воды под плитку и ее отслоению (см. фото ниже):

Облицовка  фасада

Facade_cladding.jpg

Также, некачественно выполнена отделка оконных наружных откосов: часть штукатурки верхних плоскостей откосов отвалилась (см. фото ниже):

Разрушение отделки оконных откосов
Slopes.jpg

Внутренние несущие стены и перегородки выложены из керамического кирпича, не имеют трещин  и каких-либо других признаков деформаций и разрушений.

По критерию несущей способности наружные и внутренние стены не вызывают опасения.

Планировка помещений на втором этаже выполнена неразумно, однако, устройство новых дверных проемов и закладка существующих, технически возможно без какого-либо уменьшения прочности и устойчивости как несущих, так и ненесущих внутренних стен.

По критерию теплозащиты наружные стены (с учетом толщины слоя пенополистирола не менее 50 мм) обеспечивают рекомендуемый уровень  для климатических условий Москвы Так, фактическое общее сопротивление теплопередаче наружных стен в доме ®, при соблюдении схемы устройства этих стен (см. схему выше), равно или превышает не только минимально допустимое значение R=1,97 м2·°С/Вт, но и экономически целесообразное R=3,13 м2·°С/Вт (по данным СП 50.13330.2012 Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003).

1.3. КРЫША (стропильная система, кровля, водосток)

Стропильная система крыши сложной формы, выполнена из деревянных конструкций с  утеплением из минераловатных плит. Нижняя часть объема крыши находится в мансардном этаже, а верхняя (коньковая) часть – формирует микрочердак. Т.к. доступа в микрочердак нет, а наклонные и горизонтальные плоскости потолка мансардного этажа закрыты кровельным «пирогом», конструкция стропильной системы не видна. Однако, по отсутствию капитальных несущих стоек и установленной вместо них одной временной подпорки под узел сопряжения стропильных ног (см. фото ниже), можно сделать вывод о необходимости укрепления конструкции крыши капитальными несущими стойками или подведения несущих внутренних стен в узлы соединения основных конструкций крыши.  

Временная стойка стропильной системы в мансардном этаже

Rack.jpg  

Кровля – мягкая из битумной черепицы. Протечек кровли не обнаружено, однако, местами кровельная черепица, торцевые, карнизные и пристенные планки установлены небрежно  (см. фото ниже):

Кровля из мягкой битумной черепицы

Roof_2.jpg  

Часть кровли над комнатой второго этажа над гаражом не доделана и наспех закрыта металлическими листами (см. фото ниже):

Roof_1.jpg  

Указанные недостатки и недоделки кровли требуют ее тщательной ревизии и ремонта.

Микрочердак крыши (за исключением крыши башенки над лестницей) полностью закрыт и не имеет вентиляционных продухов (окошек, аэраторов) (см. фото ниже):

Vent_attic.jpg

Замкнутость пространства микрочердака может привести к образованию конденсата на несущих деревянных кострукциях крыши и увлажнению утеплителя.

Следует обеспечить пространство микрочердака и подкровельную воздушную прослойку  вентиляцией наружным воздухом.

Водосток с крыши установлен не полностью: есть места без водосточных труб (см. фото ниже):

Gully.jpg  

Отсутствие водосточной системы и карниза на террасе второго этажа над котельной, привело к неорганизованному стоку дождевой воды по фасаду, ее затеканию под облицовку фасада, отслоению облицовки, попаданию воды в помещение котельной, увлажнению порога и пола рядом с входной дверью котельной (см. фото ниже):

Leaks.jpg  

Следует восстановить водосточные трубы на фасадах дома и установить водосточную систему на террасе второго этажа над котельной.

1.4. ЛЕСТНИЦА

Лестница в доме не установлена.

С учетом нестандартных габаритов лестничной клетки: небольшая площадь в плане, высокие этажи, а также высокие оконные проемы, будет трудно «вписать»  красивые и удобные  лестничные марши в существующее пространство (см. фото ниже):

Stairs.jpg  

2. ИНЖЕНЕРНЫЕ КОММУНИКАЦИИ И  ОБОРУДОВАНИЕ

Инженерные коммуникации (центральные газ, водоснабжение, канализация, электричество) в дом заведены, но по дому не разведены (см. фото ниже). Из инженерного оборудования установлен только газовый котел VITOGAS 100-F мощностью 60 кВт. Такой мощности котла с избытком (примерно в 1,5 раза) хватит для отопления и горячего водоснабжения дома.

Ввод основных инженерных коммуникаций в дом

Engineering_equipment.jpg  

Вентиляционные каналы в доме установлены не из всех требующих вентиляции помещений (сан. узлы, гардеробные, кухня) . Не ясно назначение (очевидно для камина) мощной трубы на дворовом фасаде дома (см. фото ниже), т.к. никакой связи каналов этой трубы с помещениями дома не обнаружено:

Chimney.jpg  

3. ОБЩИЕ ВЫВОДЫ  И  РЕКОМЕНДАЦИИ

3.1. Надежность и прочность основных конструкций дома (фундаменты, несущие стены, перекрытия) не вызывает опасений.

3.2. Основной ошибкой строителей является устройство отмостки вокруг дома на отметке значительно более низкой (на 0,4-0,5 м), чем отметка поверхности земельного участка (см. п. 1.1).  Это приводит к значительному повышению уровня грунтовых вод под домом. Следует поднять уровень отмостки с укладкой дренажа вокруг дома.

3.3. Готовность данного объекта недвижимости позиционируется продавцом, как дом под  отделку без разводки внутренних коммуникаций. Однако, степень готовности дома несколько ниже. Так, дополнительно к разводке внутренних коммуникаций, установки инженерного и сантехнического оборудования (кроме уже установленного газового котла) и чистовой отделки, необходимо сделать следующее:
  • поднять уровень отмостки вокруг дома с устройством новых несущей и финишной частей отмостки;
  • провести дренаж земельного участка;
  • построить террасу на первом этаже с утеплением выступающего наружу торца цокольного перекрытия;
  • отремонтировать облицовку цоколя;
  • отремонтировать и закончить (сделать расшивку) облицовку всех фасадов и наружных откосов оконных проемов;
  • установить междуэтажную лестницу;
  • установить перегородки на первом и мансардном этажах;
  • исправить крайне неразумную планировку второго этажа путем устройства дополнительных дверных проемов;
  • провести косметический ремонт кровли и водосточной системы;
  • установить пол, ограждения и водосточную систему с террасы над котельной;
  • укрепить стропильную систему на мансардном этаже (установить стойки или подвести несущую стену под узлы сопряжения стропильных ног);
  • установить вентиляционные окошки на крыше для проветривания пространства микрочердака и подкровельной воздушной прослойки.
[CODE][CODE][CODE][CODE][CODE][CODE][CODE]
[/CODE][/CODE][/CODE][/CODE][/CODE][/CODE][/CODE]

ecoss
Понкратов Петр, согласен...тоже не понимаю смысла этой экспертизы со стороны пинджака... а так, хоть коллега заработал копеечку .
..
0 ОтветитьЕщё
Игнатов Серж
Дом красивый, но, похоже, строился без детального проекта.
0 ОтветитьЕщё
Igor
не понимаю смысла этой экспертизы со стороны пинджака
Если есть деньги на такой дом, то почему бы не перестраховаться и не заплатить спецу тыщь 10
0 ОтветитьЕщё
*
 
Архитов Алекс -> Всем, Помощь эксперта
14.02.2018 21:00
Экспертиза загородного коттеджа при покупке (Московская область)
В рамках услуги "Экспертиза дома при покупке" было проведено обследование трехэтажного загородного жилого дома  в северном пригороде Москвы. Общий вид дома

Dom.jpg

1. ОСНОВНЫЕ КОНСТРУКЦИИ ДОМА

1.1. ФУНДАМЕНТЫ (со слов рабочего), ОТМОСТКА, ЦОКОЛЬ

Фундаменты выполнены из буронабивных свай, установленных на глубину 1,5-2 метра, с монолитным железобетонным ростверком высотой 0,8 м.

Схема фундамента из буронабивных свай


Fundament.jpg
Отмостка ровная, без провалов, не утеплена.
Цоколь без трещин, не утеплен.
Можно констатировать, что установленные фундаменты являются прочной, надежной и устойчивой  конструкцией.
1.2. НАРУЖНЫЕ И ВНУТРЕННИЕ СТЕНЫ

Наружные стены выложены из керамического двойного многощелевого кирпича размерами 250х120х140 мм:

Kirpich.jpg  

Общая толщина наружных стен составляет 460-480 мм.
Внутренние несущие стены выложены из пескобетонных пустотных блоков (со слов рабочего).
Ненесущие перегородки установлены по каркасу с обшивкой гипсокартонными листами.
На внутренних и наружных (фасаде) поверхностях несущих стен местами образовались трещины различной ширины и глубины, вплоть до сквозных (см. фото ниже):

Трещины на стенах

Treshiny.jpg

Причин появления указанных трещин может быть несколько:
  • Слишком толстые горизонтальные и вертикальные слои цементного раствора между керамическими стеновыми блоками, что привело к их значительной усадке и, как следствие, к напряжениям и деформациям в стенах;
  • Отсутствие перевязки  при кладке керамических блоков в наружных стенах и связей между внутренними стенами между собой и наружными стенами;
  • Распирающие усилия от стропильной системы крыши (см. ниже в разделе Крыша).
Незначительные (неширокие и неглубокие) паутинообразные трещины не опасны и требуют только косметического ремонта.
Широкие (более 1-2 мм), глубокие и, тем более, сквозные трещины, требуют мониторинга (установки маячков и отслеживания их развития в течение нескольких месяцев). При стабилизации трещин их следует заделать, без какого-либо усиления. При увеличении трещин – следует провести капитальный ремонт данного участка стены с анкерным армированием.  

Особо следует обратить внимание на сквозную вертикальную трещину в наружной стене.Такая трещина могла возникнуть из-за отсутствия перевязки между рядами в кладке блоков. Наличие сквозной трещины негативно влияет на температурно-влажностный режим в помещении и в толще самой стены. Стена в области трещины постоянно увлажняется конденсатом и, как следствие, теряет теплозащитные свойства и прочность. Следует в первый же теплый сезон отремонтировать эту трещину.
Требуемая теплозащита наружных стен (при толщине 460-480 мм) обеспечивается только на 70% от минимально рекомендуемого уровня для климатических условий Москвы и всего на 45% - от экономически целесообразного нормативного значения. Так, фактическое общее сопротивление теплопередаче наружных стен в доме равно примерно R~1,4 м2·°С/Вт, тогда как, минимально допустимое значение R=1,97 м2·°С/Вт , а экономически целесообразное R=3,13 м2·°С/Вт (по данным СП 50.13330.2012 Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003).

1.3. КРЫША (стропильная система, кровля, водосток)

Стропильная система крыши выполнена из деревянных стропил, кровля - из металлочерепицы, утеплитель кровли -  минераловатные плиты:

Cherdak.jpg

Стропильная система не имеет горизонтальных стяжек, что при небольшом уклоне крыши приводит к большим распирающим (горизонтальным) нагрузкам от стропил на несущие стены. Такие нагрузки могут быть причиной нежелательных деформаций и, как следствие, появления трещин в стенах. Исправить это положение (установить стяжки, дополнительные подпорки стропил) при отсутствии чердака сложно и потребует капитального ремонта (переделки) помещений мансардного этажа. Однако, при стабилизации больших трещин в стенах можно будет констатировать, что напряжения в них пришли в устойчивое равновесие.

«Пирог» утепленной кровли выполнен неаккуратно и с ошибками:
  • пароизоляционная пленка негерметична, что приводит к проникновению водяных паров внутрь кровли, появлению конденсата и увлажнению стропил и утеплителя;
  • минераловатные плиты утеплителя уложены не плотно;
  • над утеплителем отсутствует воздушная вентилируемая прослойка, в то время, как деревянные стропила закрыты пароизоляцией изнутри, что приводит к увлажнению стропил, появлению на них синевы и плесени, а в дальнейшем, может привести к их гниению, потери прочности и к разрушению. Следует максимально освободить стропила от пароизоляционной пленки;
  • кровля утеплена минераловатными плитами толщиной 100 мм, что в два раза тоньше требуемой. Так, кровля с минватой толщиной 100 мм имеет общее сопротивление теплопередаче R=2,2 м2·°С/Вт, что обеспечивает требуемый уровень теплозащиты для климатических условий Москвы только на 53% (Rтр=4,12 м2·°С/Вт), а, учитывая неаккуратность утепления кровли и, как следствие, большого количества «мостиков холода», общая фактическая теплозащита крыши еще меньше нормативной. Также, большие потери тепла через крышу вызывают зимние протечки кровли (схему образования зимних протечек см. в статье: Способы борьбы с наледью и протечками кровли);
  • ·особо следует обратить внимание на участок крыши в одном из доступных чердачных «карманов» (см. фото ниже слева). В этом месте утеплитель совсем отвалился, в результате чего кровля промерзает и на поверхности металлочерепицы образуется обильный конденсат, увлажняющий перекрытие второго этажа. В результате того, что в данном объеме температура воздуха значительно ниже, чем в жилых помещениях, возможно промерзание междуэтажного перекрытия второго этажа и образование конденсата (инея) на потолке жилых помещений.
Водосток с крыши установлен крайне некачественно, что привело к затеканию дождевой воды на фасад, разрушению карниза и, даже, к протечкам в помещениях (см. фото):

Vodostok.jpg  

Горизонтальные желоба водостока явно не справляются с отводом поступающего в них объема дождевой и талой воды, что приводит к переливанию воды через их края. Это связано с засорением водосточных труб, локальными отрицательными уклонами желобов, а также,  с большим объемом сточной воды, поступающей по вальмам.

2. ИНЖЕНЕРНОЕ ОБОРУДОВАНИ

2.1. ГАЗОВЫЙ КОТЕЛ

Установлен газовый котел FERROLI GN1 N 05 – это универсальный котел с возможностью подсоединения одного из двух типов наддувных горелок: газовой или жидкотопливной.  Мощность котла 58,1 кВт, что вполне достаточно для обогрева дома площадью 415 кв.м и горячего водоснабжения, даже, с учетом низкого уровня теплозащиты ограждающих конструкций дома.
Достоинствами котлов с наддувными горелками являются:
  • безопасность – процесс сгорания происходит в изолированном пространстве;
  • высокопроизводительность и высокоэффективность - КПД составляет около 95%;
  • малочувствительность к перепадам давления газа в системе – понижение давления компенсируется наличием вентилятора;
  • экологичность.
2.2. ВОДОСНАБЖЕНИЕ

В особо сильные морозы промерзают трубы водоснабжения. После их оттаивание некоторое время из кранов течет грязная (ржавая) вода. Загрязнение воды могло произойти по следующей причине: при замерзании воды происходит резкое увеличение концентрации имеющихся в ней солей в той части воды, которая не успела замерзнуть. При оттаивании, соли не растворяются во всем объеме воды, как было до замерзания, и первые ее стоки окрашиваются в цвет имеющихся в воде примесей. Очевидно, следует провести анализ поступающей в дом воды.

3. ОБЩИЕ ВЫВОДЫ

3.1. Надежность конструктивной системы дома (фундаменты, несущие стены, перекрытия) не вызывает серьезных опасений. Однако, следует осуществить мониторинг трещин во внутренних и наружных стенах и при их дальнейшем увеличении провести усиление самих трещин и стропильной системы крыши.

3.2. Уровень теплозащиты дома (утепления стен и крыши) практически в два раза ниже требуемого по современным нормативам. Особенно плохо утеплена крыша. Также, отсутствует утепление цоколя и отмостки, что значительно снижает температуру пола первого этажа. Тем не менее, ценой большого расхода газа, благодаря мощному котлу и  низкой воздухопроницаемости наружных ограждений, в помещениях дома поддерживается комфортная температура.

3.3. Необходимо незамедлительно (в первый же теплый период года) сделать следующее:
  • отремонтировать сквозную трещину в наружной стене (см. п. 1.2);
  • отремонтировать (заменить) водосточную систему на крыше и карниз крыши;
  • освободить стропила от пароизоляционной пленки (там, где есть к ним доступ);
  • утеплить кровлю в чердачных «карманах» (см. п. 1.3).

Выборнова Света
Трещины уж больно большие, не гуляет ли фундамент у этого дома!?
0 Ещё
Котежов Константин
Выборнова Света, на цоколе трещин не обнаружено, так что фундамент вряд ли гуляет, тем более, что все трещины в стенах на втором этаже и на мансардном.  
0 Ещё
Свидерский Игорь
Крыша сделана безобразно! Какие-то застойные зоны, не поймешь: холодный это чердак или теплый. там всегда будет конденсат, плесень, промерзания.
0 Ещё
Свидерский Игорь -> Всем, Помощь эксперта
24.10.2017 15:32
Экспертиза каркасного коттеджа в Тульской области
Эксперт АкаДОМии был вызван для полного обследования нового каркасного коттеджа:
Общий вид каркасного коттеджа

Cottage_facade.jpg

НЕДОСТАТКИ

1. Фундаменты, цоколь, отмостка
1.1. Отсутствует отмостка.
1.2. В панелях обшивки цоколя отсутствуют вентиляционные окошки. При деревянных цокольных перекрытиях такие окошки необходимы для предотвращения набора влажности деревянными элементами перекрытия и, как следствие, дальнейшего их разрушения.

2. Наружные и внутренние стены

2.1. Узлы примыкания цокольного и междуэтажного перекрытий к наружным стенам утеплены некачественно. Типовое решение указанных узлов должно предусматривать укладку горизонтального утеплителя в перекрытиях до упора к внешней планке наружной стены (см. узлы А и Б на рис.). Однако, минераловатный утеплитель не везде установлен в стык перекрытий и стен, что образует «мостики холода» и вызывает промерзание данных узлов:

Узлы примыкания перекрытий к наружным стенам в каркасном доме
Proekt_uteplenie.jpg
2.2. Вентилируемый фасад выполнен местами с крайне узкой по толщине воздушной прослойкой. Это может вызвать затруднение циркуляции наружного воздуха в прослойке и, как следствие, накопление влаги в конструкции наружной стены. По нормам «Технических рекомендаций по проектированию, монтажу и эксплуатации навесных фасадных систем. ТР 161-05. Москва 2005 г.», величина зазора между теплоизоляционным слоем и облицовкой не должна быть менее 40 мм.

2.3. Наружные и внутренние стены имеют местами значительное отклонение от вертикали (см. фото):
  • внутренние стены - до 1 см на 1 м высоты;
  • наружные стены - до 2 см на 1 м высоты.
Wall.jpg

Указанные значения фактических отклонений превышают нормативные в несколько раз. Так, по требованию п. 6.18 табл. 27 СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции» (см. также СП 70.13330.2012), отклонения каркасных стен по высоте не должно превышать 2 мм на 1 метр высоты.
2.4. В описания конструкции наружных стен в приложении к договору: «Техническое описание (базовая комплектация) дома Гармония 2К» отсутствует требуемая по нормам ветро-влагозащитная пленка в наружной стене под обшивкой фасада (на утеплителе) на фронтонах второго этажа, что позволяет предположить о ее отсутствии и в натуре.

3. Перекрытия (цокольное, междуэтажное), полы
3.1. Во многих местах снизу на элементах цокольного перекрытия активно развивается плесень (см. фото цокольного перекрытия снизу). Этот процесс вызван плохим качеством антибактериального покрытия деревянных планок и брусков, высокой начальной влажностью древесины, а также, плохим проветриванием пространства подполья из-за отсутствия вентиляционных продухов (окошек) в стенках цоколя.
3.2. Деревянные балки цокольного перекрытия установлены в проектное положение в товарно-транспортной упаковке из полиэтиленовой пленки. Влагонепроницаемая упаковка крайне отрицательно скажется на долговечности балок, т.к. будет препятствовать естественному высыханию балок и способствовать ускорению их гниения и разрушения.

Podpole.jpg

3.3. В некоторых местах дощатый пол прогибается и скрипит, т.к. доски закреплены только к каждой второй лаге, тогда, как требуется их крепить (гвоздями или саморезами) к каждой лаге.Эта норма установлена в п.7.168 Рекомендаций АО «ЦНИИПромзданий» по устройству полов (в развитие СНИП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия»): «Каждая доска дощатого покрытия должна быть прибита к каждой лаге …».

4. Крыша, кровля, водосточная система

4.1. Сильно нарушена горизонтальность карниза кровли по главному фасаду (около 15 см):

Karniz.jpg

4.2. На скате крыше основной части дома (дворовой фасад) в правой части карниза отсутствует желоб для направления водостока на крышу веранды (см. фото). Это приводит к большому неорганизованному потоку дождевой воды, падающего с высоты карниза дома и размывающего грунт около фундамента:

Zelob.jpg

4.3.  На скатах кровли не установлены снегозадерживающие устройства, требуемые по СП 17.13330.2011 «Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76» Так в п. 9.12 указанного СП сказано: «На кровлях зданий с уклоном 5% (~3°) и более и наружным неорганизованным и организованным водостоком следует предусматривать снегозадерживающие устройства, которые должны быть закреплены к фальцам кровли (не нарушая их целостности), обрешетке, прогонам или к несущим конструкциям покрытия. Снегозадерживающие устройства устанавливают на карнизном участке над несущей стеной (0,6-1,0 м от карнизного свеса), выше мансардных окон, а также, при необходимости, на других участках крыши».

5. Внутренняя отделка
5.1. Крайне неаккуратно выполнена отделка стыков вагонки в углах (см. фото ниже, что не соответствует требованиям ,предъявляемым к капитальным жилым домам:

Coners.jpg

5.2. Качество примененной вагонки и других пиломатериалов, например, ступеней лестницы, соответствует классу «В», а местами и самому низкому классу «С» (см. фото):

Suchki.jpg

5.3. Кроме исходного (производственного) низкого качества вагонки, местами установлена вагонка, покрытая складской плесенью (грибком). Также, местами планки вагонки разошлись с образованием горизонтальных щелей между планками (см. фото):

Plesen.jpg


6. Инженерные коммуникации и оборудование

6.1. Отсутствуют внутренняя разводка системы канализации, системы холодного и горячего водоснабжения, водонагреватель,  хотя, в соответствии с приложением к договору «Пакет инженерный «Расширенный», указанные инженерные коммуникации и оборудование должны были быть проведены и установлены.

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ

1. Общий уровень качества работ и материалов, допусков и отклонений размеров от проектных значений не соответствует требованиям, предъявляемым к капитальным жилым домам (домам для всесезонного проживания) .
2. Указанные выше низкое качество работ, недоделки и конструктивные ошибки требуют большого объема ремонтных работ в настоящее время, а также, являются причиной снижения долговечности и надежности дома, что потребует внеплановых эксплуатационных расходов в ближайшем будущем.

Вызов эксперта

Свидерский Игорь
ecoss, надеюсь, мы с Вами профессионалы и, поэтому, должны помогать людям разобраться в столь непростой отрасли, как строительство, а не пререкаться друг с другом.
Итак, начнем с того, что вагонка или, точнее, евровагонка – это не пиломатериал, а профильное изделие (погонаж). Поэтому, упоминание ГОСТов на пиломатериалы: 8486-86, 26002-83 и 9302-83 в связи с вагонкой, по большому счету, в обще не уместно, а, вроде бы, в подходящем ГОСТе 8242-88  «Детали профильные из древесины и древесных материалов», упоминания о сортности нет в принципе.
Я упомянул ГОСТ 8486-86 по пиломатериалам, потому что многие «умники» применяют его при написании своих ТУ на евровагонку. Это неверно, но хоть какая-то основа. Однако,  более грамотные
и ответственные производители евровагонки, в своих ТУ за основу берут немецкий стандарт
DIN 68-126 часть 3 «Профильные доски с теневым пазом. Сортировка изделий из
ели, пихты и сосны». Так вот, в этом самом DIN и даны сортности А, В и С.
0 ОтветитьЕщё
ecoss
...коллега, дык и не было пререкания...просто  оглашенная "экспертиза" , это все ж более значимее, чем разобраться и научить кого-то...эксперт иногда влияет на судьбы человеков, поэтому тут надо быть более осторожней, аккуратней  и по мере сил объективней, согласно заветов...
Почти соглашусь с Вашим выводом по 8242-88 и "умникам с ТУ" ,  но пороки заготовки так же переходят на погонаж (проф/изделие) ,поэтому логичней и верней применять нашу сортность на родные изделия, тогда потребителю понятней и легче будет определить на продажах где родная подделка "евровагонки", а где настоящий "деревянный сайдинг евростандарта" (профильные строганные изделия для отделки помещений) от производителей экспортеров...
( "фулевка" (американские фулл-вагоны),она же "американка" привезенная на санях"(с) :())) )
0 ОтветитьЕщё
chernnia
Уважаемые профессионалы, уж извините, но так и не ясно, что делать простому заказчику, куда смотреть, с чем сравнивать, что брать за основу при оценке качества вагонки. Как я поняла, нужно у продавцов спрашивать ТУ производителя, иметь при себе немецкие DIN и российский ГОСТ (какой, кстати, так и непонятно), все эти нормативы сравнивать между собой и с оригиналом вагонки, и только после этого можно оценить качество вагонки. Если так, то это целая научная работа  :)  
0 ОтветитьЕщё
Свидерский Игорь -> Всем
17.09.2017 14:36
Экспертиза бревенчатого сруба в п. Переделкино МО
Основная просьба заказчика к эксперту состояла в том, чтобы разобраться с объемом фактически уложенного в сруб сухостойного бревна, выявить нарушения проекта дома и обозначить строительные ошибки.
СОДЕРЖАНИЕ
  1. Фактический объем использованных бревен
  2. Нарушения проекта.
  3. Строительные ошибки
  4. Выводы
  5. Приложения
1. ФАКТИЧЕСКИЙ ОБЪЕМ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ БРЕВЕН*

Подозрения о завышении подрядчиком использованного объема бревен и нарушении проекта возникло у заказчика после установки сруба с меньшим по отношению к проекту количеством венцов, и ,как следствие, снижения высоты помещений второго этажа примерно на пол метра.

По проекту дом должен был быть построен из сухостойных бревен диаметром 26 см общим объемом 109,9 куб.м. Однако, по инициативе заказчика, диаметр бревен был значительно увеличен в средне до 29-30 см, а предъявленный к оплате их объем – до 135 куб.м.

Сравнение проектной и фактической высоты сруба

Wall_1.jpg      
 
При сравнении проекта с реальным срубом видно, что его высота сокращена на пять венцов (с 21 до 16), что дало снижение высоты основной части сруба на 42 см, даже, с учетом того, что средний диаметр бревна внизу был увеличен на 4 сантиметра (с 26 до 30см).

Таблица сравнения проектных и фактических показателей дома*

Tablica_sravnenia.JPG      
* расчет см. в приложении 1 и 2

Из таблицы видно следующее:
  • средний по дому диаметр использованных бревен равен 29 см;
  • фактический объем использованных бревен составляет 110,6 куб.м, что на 22% меньше обозначенных подрядчиком (135 куб.м);
  • нижняя часть сруба (до фронтона) меньше проекта на пять венцов.

2. НАРУШЕНИЯ ПРОЕКТА
2.1. Значительное сокращение количества венцов относительно проекта (на 5 венцов),  привело к  уменьшению высоты дома в целом на 57 см, и, прежде всего, сказалось на  высоте помещений 2-ого этажа. Так, высота стены у окна в помещениях 2-ого этажа вместо проектных 136,8 см уменьшилась до 90 см, что, при небольших уклонах кровли, сделало жилые помещения второго этажа практически непригодными для проживания:

Нарушение проектных размеров помещений второго этажа

 Floor_2.jpg  
2.2. Оконные проемы, прорезаны значительно ниже проектных отметок относительно уровня пола.

2.3. Изменена форма оконных проемов:

Изменение формы оконных проемов относительно проектных

    Window.jpg

3. СТРОИТЕЛЬНЫЕ ОШИБКИ

3.1. Домкрат стойки на террасе резко наклонен от вертикали, что может привести к потере его устойчивости:

Domkrat.jpg    
3.2. Наружная стена по фасаду 5 -1 сильно завалена внутрь (на 18 см):

 
Wall_2.jpg    

3.3. Ограждение террасы сильно отклонилось от горизонтали:

Terrace.jpg    


4. ВЫВОДЫ

4.1. Фактический объем установленных в срубе бревен составляет 110,6 куб.м (см. таблицу). Завышенный объем, предъявленный подрядчиком к оплате (135 куб.м), очевидно, определен вследствие автоматического перерасчета объема сруба с заменой проектного диаметра бревна 26 см на фактический 29 см, при сохранении проектного количества венцов в срубе. Однако, на стройке рабочие сократили сруб на пять венцов, доведя его объем практически до проектного значения (109,9 куб.м), что привело к уменьшению высоты всего дома на 57 см и особенно заметно сказалось на высоте помещений второго этажа – уменьшение около 50  см.

4.2. Сруб установлен некачественно. Есть существенные отклонения конструкций от вертикали и горизонтали (см. п.3)

ПРИЛОЖЕНИЯ

1. Расчет диаметров использованных бревен.
Средние значения диаметра бревна рассчитываем по формуле:
высота сруба, деленная на количество венцов, деленная на долю рабочей высоты венца от диаметра бревна (0,85).
1.1.   Средний фактический диаметр бревен по дому в целом равен:
680 см / 27,5 венцов / 0,85 ~ 29 см.
1.2.   Средний фактический диаметр бревен основной части сруба (нижние 16 венцов) равен: 420 см / 16 венцов / 0,85 ~ 30 см.
1.3.   Средний фактический диаметр бревен фронтонов равен:
260 / 11,5 / 0,85 ~ 26,5 см.

Итак, принимаем среднее по дому значение диметра бревен ~ 29 см.

2. Расчет фактического объема использованных бревен
Определим фактический объем бревен сруба по формуле:
проектный объем, умноженный на расчетный коэффициент, минус объем пяти венцов из бревен диаметром 30 см., плюс объем удлиненных зауголков.
Разницу проектного (12.5) и фактического (11,5) количества венцов во фронтонах учитывать не будем.
  • Расчетный коэффициент равен отношению объема фактического бревна диаметром 29 см к объему проектного бревна, диаметром 26 см: (14,5*14,5*3,14) / (13*13*3,14) =  1,24.
  • Объем пяти венцов равен: длина бревен одного венца в нижней части сруба (80 м), умноженная на площадь их сечения, умноженная на 5 венцов: 80*(0,15*0,15*3,14)*5 = 28 куб.м.
  • Объем 160 удлиненных зауголков, выступающих в среднем на 0,2 м, равен: 160*(0,15*0,15*3,14)*0,2 = 2,3 куб.м.
Итого: 109,9*1,24 – 28 + 2,3 = 110,6 куб.м

ecoss
проекты проверять нужно и правильно оформлять..задайте монтажные габариты и оплачивайте их , а какое бревно будет применять по габаритам Подрядчик и кол-во венцов (поэтому и рубится нечетное кол-во венцов,чтобы попасть в допуск монтажных габаритов),это проблемы не Заказчика...убежден,что в этом случае виноват и Заказчик
0 ОтветитьЕщё
Свидерский Игорь
ecoss, конечно, тут, с объемом бревна изначально пролопушил сам Заказчик. Однако, всегда и везде признают виновным вора, а не рассеянного хозяина украденного кошелька.
0 ОтветитьЕщё
ecoss
опять потешный коммент...признаёт виновным суд, а не эксперт...
0 ОтветитьЕщё
Свидерский Игорь -> Всем, Помощь эксперта
09.11.2017 14:30
Экспертиза каменного коттеджа на Новой Риге в МО
1. КРЫША (СТРОПИЛЬНАЯ СИСТЕМА, КРОВЛЯ, ЧЕРДАК)

1.1. Карниз

1.1.1. При желании сделать, так называемую «китайскую крышу» с поднятым к верху карнизом, строители закрепили кобылки карниза к стропильным ногам абсолютно ненадежно: всего на 2 гвоздя и без какой-либо жесткой связи со стропильными ногами. Кобылки практически висят, как консоль с креплением только одного конца, что может привести к обрушению карниза при накоплении снега в месте перегиба кровли (см. иллюстрации 1 ниже):

Илл. 1. Фактическая конструкция карниза «китайской крыши»

Karniz.jpg
Рекомендуемую схему устройства «китайской крыши» см. на илл. 2:

Илл. 2. Рекомендуемая схема конструкции «китайской кровли»

Chine_krovly.jpg  
1.1.2. Помимо «китайской крыши», в некоторых местах, также неверно сделан карниз. Карнизные бруски установлены без какого-либо крепления и связи со стенами или стойками стропильной системы, что значительно ослабляет карниз и может привести к его деформации (см. илл. 3 ниже):

Илл. 3.  Ненадежная установка карнизных брусков

Karniz_1.jpg  

1.1.3. Карнизный свес ошибочно утеплен со стороны чердака воздухонепроницаемыми плитами пенопласта (илл. 4а). Такое решение закупоривает отверстия перфорированных софитов в наружной подшивке карниза (илл. 4б), которые необходимы для вентиляции пространства холодного чердака свежим наружным воздухом (см. илл. 4):

Илл. 4. Ошибочное утепление карнизного свеса

Sofits.jpg
 
1.2. Стропильная система

1.2.1. Судя по обилию непрофессиональных конструктивных решений на крыше, многие ответственные узлы стропильной системы выполнены без какого-либо проекта и расчетов. Так, в отдельных местах стропильные ноги «зависают» над помещениями второго этажа (илл. 5а) или подперты стойками, установленными в центре помещения (илл. 5б):
Илл. 5. Опоры стропильных ног

Rafters.jpg
 
1.2.2. Существующая стропильная система (илл. 6а) не обеспечивает жесткость конструкции крыши, т.к. в ней отсутствуют наклонные связи (подкосы) или средние горизонтальные стяжки, необходимые при пролете стропил более 5 метров (ил.. 6б):
Илл. 6. Стропильная система

Rafters_1.jpg
1.3. Кровельный «пирог»
Кровельный «пирог» сделан неверно. Так, антиконденсатная пленка установлена прямо на поверхность плит OSB без воздушной прослойки (илл. 7а,б), которая должна быть образована контробрешеткой (илл. 7в). При отсутствии воздушной прослойки между пленкой и OSB, а также при отсутствии вентиляции пространства холодного чердака (см. п. 1.1.3) на поверхности пленки и плит OSB выпадает обильный конденсат, приводящий к плесени и, даже, к протечкам чердачного перекрытия (см. п. 3.2).

Илл. 7. Устройство кровельного «пирога»

Roof_1.jpg

1.4. Примыкание кровли к фасаду

Места примыкания кровли к фасаду выполнены без должного уплотнения и герметизации, что вызывает протечки данных узлов (илл.8 ):
Илл. 8. Примыкание кровли к фасаду

Roof_2.jpg  

1.5. Водосточная система и отмостка

Не сделана водосточная система крыши (горизонтальные желоба и вертикальные трубы) и отмостка вокруг цоколя дома. Отсутствие организованного водостока с крыши и отмостки приводит к размыванию поверхности земли вокруг дома и чрезмерному увлажнению фундамента.

2. ФАСАДЫ, НАРУЖНЫЕ И ВНУТРЕННИЕ СТЕНЫ

2.1. Утепление наружных стен (фасадов)

Утепление фасада (наружных стен) произведено плитами пенопласта - беспрессового пенополистирола ПСБ-С. Судя по хрупкости, установленный пенопласт имеет марку менее минимально допустимой для утепления «мокрых» (штукатурных) фасадов снаружи  (менее 25). Это привело к рассыпанию незакрытых частей плит, вызванного атмосферными воздействиями (илл. 9):
Илл. 9. Разрушение утеплителя фасада

Facade.jpg
2.2. Поверхность внутренних стен

Внутренние стены имеют местами значительное отклонение от вертикали: более
1 см на 1 м высоты (илл. 10). Такие значения фактических отклонений превышают нормативные в несколько раз. Так, по требованию п. 7.90 табл. 34 СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции» (см. также СП 70.13330.2012), отклонения стен по высоте из вибрированных керамических блоков не должно превышать 0,5 см на всю высоту этажа, а неровности на вертикальной поверхности кладки, обнаруженные при накладывании рейки длиной 2 м – не более 1 см.
Илл. 10. Отклонение внутренних стен от вертикали

Wall.jpg

3. МЕЖДУЭТАЖНЫЕ ПЕРЕКРЫТИЯ, ПОТОЛКИ

3.1. Толщина междуэтажных перекрытий

Фактическая толщина монолитных железобетонных перекрытий составляет 15 см при перекрываемом пролете не менее 6 метров. Однако, для достижения достаточной прочности и допустимых прогибов, рекомендуется принимать толщину железобетонных перекрытий из расчета 1/30 от величины перекрываемого пролета. То есть, при пролете 6 метров, оптимальная толщина ж/б перекрытий должна составлять 20 см. При низких нагрузках (в частное домостроении) возможно уменьшение указанной толщины на 10-15%.

3.2. Протечки потолков второго этажа

На потолке второго этажа, обшитого плитами OSB, отмечены пятна протечек со стороны чердака (илл. 11). Протечки могли образоваться по двум причинам:
  • нарушение гидроизоляции кровли;
  • обильный конденсат на внутренней поверхности кровли.
Илл. 11. Следы протечек на потолке 2-ого этажа

Leakage.jpg
4. ИНЖЕНЕРНЫЕ КОММУНИКАЦИИ (ЭЛЕКТРО-, ВОДО-, ГАЗОСНАБЖЕНИЕ, КАНАЛИЗАЦИЯ, ВЕНТИЛЯЦИЯ)

4.1. Ввод коммуникаций в дом

4.1.1. Вода, газ и канализация не заведены в дом. Для подключения указанных коммуникаций, необходимо произвести большой объем земляных работ, т.к. точки подсоединения к центральным коммуникациям поселка находятся на значительном расстоянии от дома.

4.1.2. Электричество в дом заведено, однако кабель подведен к дому и проходит через цокольную стену без какой-либо защиты (илл. 12):
Илл. 12. Ввод электрокабеля в дом

Electrical_cable_2.jpg
Ввод электрокабеля в дом необходимо выполнить с соблюдением Правил устройства электроустановок (ПУЭ) седьмого издания (илл. 13):

Илл. 13. Ввод подземного электрокабеля в дом по нормам ПУЭ

Electrical_cable_1.jpg
 
4.2. Вентиляция

В доме есть одна вентшахта с одним открытым каналом (в помещении гаража) (илл. 14), тогда как должно быть сделано, как минимум, четыре канала вытяжной вентиляции, выходящих на крышу:
  • канал из  санузлов;
  • канал из кухни;
  • канал из помещения газовой котельной;
  • фановая труба (вентиляция канализационных стояков).
Если же в доме будет установлен газовый котел с открытой камерой сгорания, то необходим еще один канал – дымоход для котла.

Илл. 14. Один вентканал (дымоход) на дом

Vencanal.jpg

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ
  1. Дом построен без проработанного проекта. Наличие большого количества грубых ошибок свидетельствует о том, что конструктивные и планировочные решения принимались строителями по месту, не квалифицированно, с грубыми допусками.
  2. Наибольшие нарекания вызывает крыша, которая выполнена крайне некачественно, с серьезными конструктивными ошибками, нарушающими прочность и устойчивость стропильной системы, гидроизоляцию кровли и температурно-влажностный режим  чердака.

Дачков Дмитрий
Особенно "хороша" китайская крыша  :)  
0 ОтветитьЕщё
Свидерский Игорь -> Всем, Помощь эксперта
30.10.2017 21:46
Заключение по результатам обследования жилого частного дома из двойного бруса в МО
1. КОНСТРУКТИВНАЯ СИСТЕМА ДОМА

Технология «двойной брус», по которой возведен дом, является современной, проверенной, надежной и эффективной технологией. Однако, обеспечение высоких эксплуатационных качеств дома, построенного из «двойного бруса», требует особо высокого качества материалов, производства работ, а также, соблюдения некоторых правил при эксплуатации дома. Заказчику необходимо обратить внимание на следующие детали:
  • Эковата должна задуваться в стены (а не засыпаться) с достижением плотности 50-60 кг и без образования пустот. Это необходимо для предотвращения осадки эковаты в конструкции стены в будущем, и обеспечения оптимального значения ее коэффициента теплопроводности.
  • В дальнейшем, во время эксплуатации готового дома, необходимо следить за горизонтальностью несущих балок, опирающихся на стойки с домкратами, и, по мере необходимости (усадки стен), опускать домкраты:
Domkrat.jpg

2. ФУНДАМЕНТЫ, ЦОКОЛЬ, ОТМОСТКА
  • Поверхность земли в подполье (под домом) следует очистить от мусора. Также, необходимо снять слой плодородной почвы и подсыпать песка или щебня во избежание роста травы в подполье, и как следствие, затруднения его вентиляции и повышения влажности в нем.
  • В следующем сезоне необходимо установить цоколь с регулируемыми (открыт/закрыт) вентиляционными продухами (окошками) и дверцой (лазом) для возможности ревизии и ремонта цокольного перекрытия, стоек фундамента и инженерных коммуникаций.
  • Перед установкой цоколя следует провести ревизию состояния деревянных элементов цокольного перекрытия и, при необходимости, обновить их антисептическую обработку.
3. ВНУТРЕННИЕ И НАРУЖНИЕ СТЕНЫ
  • На данный момент внутренние и наружные стены находятся в хорошем состоянии.
  • Во избежание развития негативных процессов необходимо сделать следующее:
  1. В первое время после начала отопления дома, следует не поднимать температуру внутреннего воздуха слишком высоко и резко, т.к. необходимо обеспечить постепенное высыхание внутреннего бруса (доски) стены с целью предотвращения его коробления и растрескивания.
  2. В зимний период следует постоянно поддерживать в доме положительную температуру воздуха для поддержания низких значений его относительной влажности.
  3. Перед приемкой работ следует проверить равномерность заполнения стен эковатой. Это можно сделать простучав стены.
  4. В преддверии осенне-зимнего периода необходимо покрыть внутренние поверхности стен защитным составом по дереву.
4. ПЕРЕКРЫТИЯ

4.1. Нижние части перекрытий (потолка) на первом и втором этажах обшиты досками, сильно пораженными черной плесенью (грибком) Ceratocystis (см. фото ниже).  С учетом, что грибок проник глубоко в толщу досок, их следует заменить на сухие здоровые доски:
Gribok.jpg

Gribok_1.jpg
4.2. Пораженные неглубокой синевой балки перекрытий (см. фото ниже) следует обработать одним из отбеливающих средств (Сагус, БиоЩит, Неомид и т.п.), а затем покрыть биозащитным составом:

Log.jpg
4.3. Грибок на деревянных конструкциях (если такой имеется), которые уже закрыты от осмотра, обработки или замены (стропила крыши, балки перекрытий), при правильной эксплуатации дома (поддержание положительной температуры внутреннего воздуха, хорошей вентиляций помещений) прекратит свое развитие и разрушение древесины.

5. КРЫША

5.1. В некоторых местах кровельного покрытия шляпки монтажных гвоздей находятся на открытом воздухе (см. фото). Для предотвращения коррозии, следует покрыть их битумной мастикой:

Krovly.jpg

5.2. Коньковый аэратор не покрыт коньковой черепицей (см. фото ниже):

Konek.jpg
 
Ниже показана требуемая последовательность и схема установки конькового аэратора, из которой видно, что фактически на доме не выполнен пункт 4 схемы:

Airator.jpg

5.3. Не ясно, по какому методу (из двух рекомендуемых производителями мягкой битумной кровли) покрыты ендовы (см. фото):

Endovy.jpg
Края покрытия русла ендовы должны быть под черепицей скатов, а сделано наоборот, что может привести к протечкам. Похоже, строители заклеили ендовы сверху коньковой черепицей, а это не по технологии, это избыточно, но, как говорится: кашу маслом не испортишь. Однако, так профессионалы не делают и, поэтому, возникает опасение, что может быть под этой  коньковой черепицей в ендове не все сделано правильно. Поэтому, следовало бы проверить наличие в ендове всех необходимых гидроизоляционных слоев. Их должно быть всего два (изнутри наружу): подкладочный ковер и ендовный ковер, на который по краям сверху внахлест устанавливается основная черепица (см. рис. ниже). Клеить еще третий слой, и к тому же из черепицы не предназначенной для ендовы, смысла не имело (если, конечно было до этого все правильно сделано).
По технологии ТЕХНОНИКОЛЬ SHINGLAS ендовы можно устанавливать одним из двух методов: 1 – методом открытой ендовы с укладкой по руслу ендовы ендовного ковра и 2 – методом подреза с укладкой в русло ендовы штатных гонов со скатов в перехлест друг на друга. Судя по наличию в смете подрядчика на кровлю позиции «Ендовный ковер ШИНГЛАС (зеленый)», проектом предполагалось использовать 1-ый метод – метод открытой ендовы (см. рис.):

Endova.jpg

6. ИНЖЕНЕРНЫЕ КОММУНИКАЦИИ

6.1. Все трубы водоснабжения и канализации, выходящие за теплый контур дома должны быть теплоизолированы. Пока этого не сделано (см. фото):

Truby.jpg  

6.2. Все электропровода в доме должны быть помещены, как минимум в металлическую  гофру. Однако, в доме есть места, где применена пластиковая гофра (см. фото):

Electrika.jpg

7. АКТУАЛЬНЫЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
  • Указанные в п. 4.1. доски с черным грибком, глубоко проникшим в толщу, требуют незамедлительной замены. Пункт 10.3 Договора подряда, в котором ответственность за сохранение древесины в здоровом состоянии возлагается на Заказчика, на этот случай не распространяется, т.к. степень поражения древесины свидетельствует о долгосрочном пребывании досок в неблагоприятных погодных условиях и неправильном их хранении в штабелях без прокладок между слоями. Ответственность за поражение досок черным грибком целиком лежит на подрядчике.
  • Следует незамедлительно покрыть коньковые аэраторы битумной черепицей (см. п. 5.2). Похоже, предназначенные для этого коньки-карнизы были установлены на ендове.
  • Следует прояснить у инженерно-технических работников подрядчика метод устройства гидроизоляции ендовы и, при необходимости, переделать ее. А такая необходимость, судя по всему, есть (см. п. 5.3).
Вызов эксперта

Котежов Константин
Да уж, с кровлей намудрили!
0 ОтветитьЕщё
Свидерский Игорь -> Всем, Помощь эксперта
11.10.2017 12:55
Рекомендации по проведению ремонта частного жилого дома в Новой Москве
1. СОСТОЯНИЕ ОСНОВНЫХ КОНСТРУКЦИЙ И ЧАСТЕЙ ДОМА
Основные несущие и ограждающие конструкции дома находятся в рабочем состоянии, однако, часть из них требует текущего ремонта, а некоторые – капитального.

1.1. ФУНДАМЕНТЫ, ЦОКОЛЬ И ОТМОСТКА

Cokol.jpg

Проблема:
  • цоколь дома и отмостка постепенно разрушаются под воздействием дождевой воды из-за отсутствия организованного водостока с крыши.
Решение:
  • установить на крыше водосточную систему с горизонтальными желобами и вертикальными водосточными трубами (стоимость* от 20 тыс.(пластик) до 25 тыс. (металл) (*здесь и далее стоимость указана в рублях в сумме за материалы и работу. С учетом необходимости производства многих нестандартных работ, фактическая стоимость может значительно отличаться от указанной);
  • отремонтировать цоколь и отмостку и облицевать цоколь натуральным или искусственным камнем с повышенной водостойкостью и морозостойкостью (стоимость* от 50 тыс.).
Проблема:
  • осадочная вертикальная трещина в цоколе пристройки;
  • то же, что у основной части здания (цоколь и отмостка разрушаются).
Решение::
  • установить маячки и пронаблюдать один сезон за развитием трещины. При увеличении трещины следует укрепить фундамент под данной стеной пристройки, при стабильном размере трещины следует заделать ее;
  • то же, что для основной части здания (отремонтировать цоколь и отмостку).

1.2. НАРУЖНЫЕ И ВНУТРЕННИЕ СТЕНЫ

Наружные и внутренние стены в настоящий момент не вызывают нареканий, однако, при ремонте (вскрытии) полов следует проверить состояние первого венца сруба и при необходимости провести его антисептирование и гидроизоляцию, а при фиксации сильного разрушения – замену.

1.3. ЦОКОЛЬНЫЕ, МЕЖДУЭТАЖНЫЕ И ЧЕРДАЧНЫЕ ПЕРЕКРЫТИЯ

Podval.jpg  

Проблема:
  • особого внимания требуют цокольные перекрытия. Часть балок этого перекрытия покрылись грибком и плесенью (фото А и Б), а элементы перекрытия под санузлом (фото В) находятся практически в аварийном состоянии из-за протечек воды из санузла.
Решение:
  • очистить балки цокольного перекрытия от грибка и плесени и покрыть их антисептическим биозащитным составом;
  • перекрытие под санузлом полностью разобрать и установить новое с одновременным устройством надежной гидроизоляции пола в помещении санузла;
  • починить или перенести из подвала (см. рекомендации ниже) насосную станцию водоснабжения, т.к. ее протечки повышают влажность в объеме подвала (см . п 2.3).
Проблема:
  • Холодный пол первого этажа.
Решение:
  • следует заменить утеплитель в конструкции цокольного перекрытия. Необходимо снять половые доски, убрать существующий утеплитель (керамзит) и установить минераловатные плиты (плиты каменной ваты) толщиной 200 мм (стоимость* от 50 тыс. – без учета стоимости нового напольного покрытия).
1.4. ОКНА
Windows.jpg  

Проблема:
  • окна не имеют наружной и внутренней обналички, откосы не отделаны. Это может привести к разрушению уплотнителя и утеплителя оконных проемов и к протечкам.
Решение:
  • установить наружную и внутреннюю обналичку окон, отделать наружные  и внутренние откосы оконных проемов.
1.5. КРЫША (ЧЕРДАК, КРОВЛЯ)


Cherdak.jpg

Проблема:
  • металлическая кровля уложена без антиконденсатной пленки, что вызывает увлажнение деревянных элементов стропильной системы и попадание капель конденсата на чердачное перекрытие. Спасает ситуацию хорошая вентиляция чердака через разбитое стекло окна на одном из фронтонов.
Решение:
  • организовать интенсивную вентиляцию пространства чердака, установив в двух противоположных фронтонах крыши открытые оконные проемы с жалюзийными решетками от попадания косого дождя.
Проблема:
  • сильно разрушена кирпичная кладка печной трубы, что вызывает, также, коррозию металлических кровельных листов. Существует опасность обрушения трубы и сквозной коррозии кровли.
Truba.jpg


Решение:
  • демонтировать разрушенную наружную часть печной трубы и сложить новую с обязательной установкой защитного колпака (зонтика) над ней. Также, следует удалить специальным составом ржавчину с поврежденной коррозией части кровли.

2. СОСТОЯНИЕ ИНЖЕНЕРНЫХ КОММУНИКАЦИЙ И ОБОРУДОВАНИЯ ДОМА

2.1. ГАЗОСРАБЖЕНИЕ, ОТОПЛЕНИЕ (КОТЕЛ, РАЗВОДКА ТРУБ, ПРИБОРЫ ОТОПЛЕНИЯ)

Gaz.jpg  
Проблема:
  • установлен газовый котел устаревшей конструкции, не обеспечивающий стабильную температуру горячей воды.
Решение:
  • лучшим вариантом для надежного отопления дома и стабильного горячего водоснабжения будет установка нового напольного одноконтурного газового котла совместно с бойлером косвенного нагрева горячей воды (стоимость* котла мощностью 14-18 кВт, бойлера 80-100 л, циркуляционного насоса и двух расширительных бачков – от 100 тыс.). Указанное газовое оборудование лучше установить в отдельном помещении (в котельной).

2.3. ВОДОСНАБЖЕНИЕ

Nasos.jpg
Проблемы:
  • установлена насосная станция маленького объема, что приводит к ее частому включению и, как следствие, к нестабильному давлению воды в системе холодного и горячего водоснабжения, а также к нестабильной температуре горячей воды;
  • насосная станция установлена в неотапливаемом подвале, что может привести в особо холодные дни к замерзанию воды в трубах и в самой станции. Вероятность отрицательных температур в подвале возрастет с улучшением утепления цокольного перекрытия.
  • подсоединения труб водоснабжения к насосной станции сильно текут, что повышает влажность воздуха в подвале и приводит к плесени и грибку на деревянных элементах цокольного перекрытия (см. п. 1.3).
Решения:
  • желательно данную насосную станцию заменить на большой гидроаккумулятор (объемом 60-80 л) с погружным насосом в колодце (стоимость* от 30 тыс.);
  • гидроаккумулятор следует установить в теплом помещении котельной.
2.3. КАНАЛИЗАЦИЯ

До тех пор, пока существующая система канализации работает без частого переполнения, какие либо изменения проводить нецелесообразны. При участившихся случаях сбоев в работе септика, следует установить автономную канализацию типа ТОПАС (стоимость* от 80 тыс.)
2.4. ЭЛЕКТРОПРОВОДКА

Electro.jpg

Проблема:
  • электропроводка выполнена крайне неаккуратно и находится практически в аварийном состоянии.

Решение:
  • заменить всю электропроводку внутри дома. Следует провести наружную (открытую) электропроводку по требованиям СП 55.13330.2010 и ПЭУ (правила устройства электроустановок) для деревянных домов (стоимость* от 60 тыс.).
2.5. ВЕНТИЛЯЦИЯ

Проблема:
  • в доме отсутствует требуемая вытяжная организованная вентиляция (вентканалы) из кухни, санузла и места установки газового котла. Отсутствие вентиляции в санузле привело к увлажнению всех конструкций помещения и, особенно, пола.
Решение:
  • все указанные помещения (санузел, кухня и газовая котельная) должны быть оборудованы естественной вытяжной вентиляции с каналами, выходящими на крышу дома (стоимость* от 50 тыс.).

3. ОБЩИЕ ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

Дом имеет надежную конструктивную систему, но отдельные элементы требуют ремонта или замены.

В первую очередь рекомендуется сделать следующее:
  • Установить водосточную систему с крыши.
  • Установить маячки на трещину цоколя для оценки динамики ее развития и, при дальнейшем ее увеличении, усилить основание фундамента.
  • Определить состояние первого венца сруба дома, провести его антисептическую обработку, а при необходимости заменить его.
  • Заменить все элементы цокольного перекрытия в зоне под санузлом. В остальных местах провести интенсивную антисептическую обработку балок цокольного перекрытия.
  • Отремонтировать пол в санузле с устройством надежной гидроизоляции.
  • Отремонтировать печную трубу на крыше.
  • Устранить протечки насосной станции в подвале дома.
  • Заменить электропроводку.
Другие ремонтные работы можно осуществлять по мере организационных и финансовых возможностей.

Понкратов Петр
Да уж, домик ,конечно, запущен! Срочно нужно убирать сырость из подполья!
0 ОтветитьЕщё
Свидерский Игорь -> Всем, Помощь эксперта
27.02.2017 14:52
Экспертиза индивидуального жилого дома (Москва, п. Некрасовка)
Заказы на экспертизу загородных домов при их покупке все чаще поступают от покупателей. На этот раз был обследован дом недалеко от МКАДа на территории Москвы в п. Некрасовка.
ОБЩИЕ ДАННЫЕ

dom.jpg

ПЛЮСЫ
  • Дом расположен в районе с развитой инфраструктурой
МИНУСЫ
  • Домовладение (дом + участок) завершено строительством примерно на 80-90% (не учитывая исправления ошибок и переделок под себя). Требуется завершить:
- отделку фасада и оконных проемов;
- устройство цоколя и отмостки;
- биозащиту деревянных конструкций: балок цокольного перекрытия, подшивку карниза и др. доступных деревянных элементов;
- установку постоянного капитального септика (существующий септик, по сути, является временным);
благоустройство участка с установкой забора по границе с правым соседом.
  • Дом построен в той или иной степени непрофессионально по всем основным группам критериев: объемно-планировочному решению, конструкциям фундаментов, стен, крыши, канализации и др. (см. минусы ниже).
  • Есть риски потери домовладения в будущем из-за отсутствия права собственности на земельный участок (участок СНТ в аренде у правительства Москвы).
УЧАСТОК

ПЛЮСЫ
  • Участок ровный.
МИНУСЫ
  • Участок не благоустроен и не ухожен.
  • Забор по правой границе и в торце требует замены.
  • Подъезд к участку затруднен из-за  очень узких улиц СНТ.
ФУНДАМЕНТ, ЦОКОЛЬ, ОТМОСТКА
ОПИСАНИЕ
Фундамент – монолитная железобетонная мелкозаглубленная плита. Цоколь и отмостка отсутствуют.

cokol.jpg

ПЛЮСЫ
  • Фундаментная монолитная ж/б плита по истечению трехлетней эксплуатации не имеет видимых трещин и  деформаций.
  • По рассказам хозяйки можно судить, что фундамент сделан с избыточной надежностью и прочностью: фундаментная плита толщиной 50 см залита на толстый слой подготовки из песка и гравия с укладкой большого количества металлической арматуры
МИНУСЫ
  • Фундаментные столбики, передающие нагрузку от стен на плиту, сделаны из двух по высоте цементно-песчаных блоков, не связанных между собой и плитой цементным раствором.
  • Отмостка и цоколь отсутствуют, а их устройство потребует ощутимых финансовых и трудовых затрат.
НАРУЖНЫЕ СЕНЫ

ОПИСАНИЕ

Наружные стены каркасные с утеплением между стойками плитами из каменной ваты и снаружи по всей плоскости фасада двумя слоями плит из пенополистирола.

facade.jpg  

ПЛЮСЫ
  • Наружные стены имеют высокое сопротивление теплопередаче.
  • Все стыки и углы в наружных стенах плотно заделаны, что обеспечивает их низкую воздухопроницаемость.
МИНУСЫ
  • Применение двух видов утеплителей: паропроницаемой каменной ваты внутри (по словам хозяйки) и паронепроницаемого пенополистирола снаружи  может вызвать накопление влаги в каменной вате и, как следствие, потерю ею теплоизоляционных качеств.
  • Фасады три года не покрашены, что вызывает постепенное разрушение штукатурного слоя и проникновение атмосферной влаги в толщу стены.
ОКНА  И  ПРОЕМЫ

ПЛЮСЫ
  • Окна пластиковые со стеклопакетами.
МИНУСЫ
  • Стеклопакеты однокамерные (с одной воздушной прослойкой). Для климатических условий Москвы требуются двухкамерные стеклопакеты.
  • У оконных проемов снаружи отсутствуют отливы, что приводит к разрушению штукатурки на нижнем откосе проемов и к увлажнению утеплителя.
  • Нижние откосы оконных проемов выполнены без запаса на установку отливов и с уклоном в сторону дома, что значительно осложнит установку отливов.
okno.jpg

КРЫША, ЧЕРДАК, КРОВЛЯ

ПЛЮСЫ
  • Кровля выполнена из высококачественного ондулина.
МИНУСЫ
  • Водосточная система не установлена.
  • Карнизы крыши крайне малы, что приводит к сильному увлажнению фасада от косого дождя (дождя с ветром).
  • Пространство неэксплуатируемого чердака практически недоступно и слабо вентилируется (только одно маленькое окошко на одном фронтоне дома). Это может привести к повышенной влажности воздуха в пространстве чердака и образованию конденсата на его внутренних поверхностях.
krysha.jpg

ИНЖЕНЕРНЫЕ  КОММУНИКАЦИИ  И  ОБОРУДОВАНИЕ

ПЛЮСЫ
  • Приемлемая подключенная мощность электричества - 15 кВт.
  • Установлено отопительное, водонагревательное и водоснабжающее оборудование. Выполнена внутренняя разводка отопления, водоснабжения и электричества.
МИНУСЫ
  • Отсутствует газоснабжение. Наличие газовой трубы рядом с поселком не является гарантией скорого подключения домов СНТ к магистральному газу. Отсутствие газоснабжения обуславливает большие финансовые расходы на отопление дома электрическим котлом.
  • В особо холодные зимние дни мощности электричества может не хватать для полноценного отопления дома и бытовых нужд. По примерным расчетам, для дома площадью 112 кв.м необходима мощность котла минимум 10 кВт.
  • Маленькая глубина скважины водоснабжения (20 м по словам хозяйке) в столь густозаселенном районе может привести со временем к понижению водоносного слоя и, как следствие, перебои с водоснабжением и снижению качества воды.
  • В доме отсутствует организованная вытяжная вентиляция (вентиляционные каналы с выходом наружу).
  • Канализационные стоки поступают в однообъемный септик с организованным дренажом. Со временем естественный песчаный слой заилится и частота очистки септик  резко возрастет.
  • Септик плохо закрыт, что, безусловно, вызывает распространение фекального запаха наружу, особенно в летнее время.
septik.jpg

ЮРИДИЧЕСКИЕ  АСПЕКТЫ

Вызывает большое опасение отсутствие у продавца права собственности на земельный участок.
Вот мнение по этому вопросу профессионалов рынка загородной недвижимости с портала Metrinfo.Ru:
«Скажем честно: «ужастики» о рисках покупки индивидуального дома, стоящего на арендной земле, пока существуют больше теоретически. Так, в Московской области еще пока не было случаев снесения таких домов, однако, в Москве такие ситуации уже были.
Но если все более-менее спокойно сейчас, то это не значит, что так и останется в обозримом будущем. А недвижимость – это все-таки такое приобретение, которое делается лет на 20 минимум.  Все знают – право собственности в нашей стране не так уж незыблемо. Известна масса случаев, когда участки изымались под государственные программы (строительство дорог, к примеру), и никакие свидетельства о собственности на дом, украшенные самыми правильными подписями и печатями, владельцам не помогали».
Следует крайне внимательно отнестись к оценке этого
риска с привлечением юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью.

Анисимов Леон
Дом ужасный. Ни за какие деньги такой не нужен!
0 ОтветитьЕщё
Понкратов Петр
Септик в метре от фундамента - это жуть!
0 ОтветитьЕщё
Выборнова Света
Интересно, а сколько же просят за это убожество!?
0 ОтветитьЕщё
Свидерский Игорь -> Всем, Помощь эксперта , Покупка дома
07.02.2017 13:49
Экспертиза загородного дома при покупке (Серпухов)
Экспертами Акадомии была проведена экспертиза загородного дома в Подмосковье при его покупке. (Консультации экспертов см. здесь).
Общий вид дома

facade.jpg
ОБЩИЕ ДАННЫЕ

ПЛЮСЫ
  • Все основные работы выполнены с высоким качеством. Примененные материалы, изделия и инженерное оборудование, также, отвечает высоким стандартам.
  • Несущие конструкции прочные,  устойчивые, долговечные. Имеющиеся не множественные и незначительные трещины в стенах являются усадочными (усадка материала), а не осадочными (просадка несущих конструкций).
  • Фасады выполнены на самом высоком уровне:  отменное качество кирпича, кладки, расшивки швов.
  • Имеются все инженерные коммуникации.
МИНУСЫ
  • Дом завершен строительством примерно на 90% (не учитывая исправления ошибок и переделок под себя). Требуется завершить внутреннюю отделку, установить сантехническое оборудование в санузлах 2 и 3 этажей, построить лестницу между этажами:
Лестничная клетка

lestnica.jpg
  • Объемно-планировочное решение дома, схемы разводки отопления, утепления крыши и некоторые другие элементы дома. (см. минусы ниже) выполнены непрофессионально.
УЧАСТОК

ПЛЮСЫ
  • Участок обустроен: сделан газон, дорожки, колодец, площадка для авто, построены теплица и летний домик.
МИНУСЫ
  • Забор из профнастила требует ремонта: покосились металлические стойки. Причины: неглубокая установка стоек, пучение грунтов.
  • Участок имеет ощутимый уклон от входа (калитки) к дому. Это может вызвать подтопление отмостки в период весеннего паводка и обильных дождей. Косвенно этот факт подтверждает обвалившаяся облицовка цоколя (см. фото) и пучение дорожки к дому (по словам хозяйки).
Цоколь с отвалившейся облицовкой

cokol.jpg  

ОБЪЕМНО-ПЛАНИРОВОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ПЛЮСЫ
  • Дом имеет компактное пятно застройки (10х10 м), не низкие потолки (2,75 м), равномерное распределение полезной площади по всем трем этажам.
МИНУСЫ
Планировка этажей выполнена крайне непрофессионально:
  • отсутствует тамбур при входе в дом;
  • гостиная на 1-ом этаже маленькая;
  • спальни на 2-ом и 3-ем этажах имеют плохие пропорции в плане (узкие и длинные);
  • санитарные узлы на 2-ом и 3-ем этажах имеют прямой вход только из одной  спальни.
ФУНДАМЕНТ, ЦОКОЛЬ, ОТМОСТКА, УРОВЕНЬ ПОЛА 1-ОГО ЭТАЖА

ПЛЮСЫ
  • По рассказам хозяина можно судить, что фундамент сделан с избыточной надежностью и прочностью: фундаментные подземные стены из ж/б были установлены  в открытом котловане глубиной 1,5 м по сплошной ж/б плите и засыпаны песком до уровня первого этажа.
МИНУСЫ
  • Отмостка просела в местах обратной засыпки грунта. Это потребует снятие существующей отмостки и устройства новой уплотненной песчаной засыпки.
  • Как уже отмечалось выше, облицовка цоколя в некоторых местах отвалилась. Есть большая вероятность того, что это произошло по причине увлажнения цоколя и  отмостки от паводка и дождей.
  • Высота цоколя низкая. С учетом понижения уровня земли к дому следовало бы высоту цоколя сделать раза в два больше.
  • Пол первого этажа сделан из керамической плитки прямо «по земле» (по словам хозяина). Такой пол будет постоянно холодным и, не исключено, при изъянах в горизонтальной гидроизоляции, может увлажняться от грунтовых вод.
ОКНА

ПЛЮСЫ
  • Окна качественные, коричневый цвет рам и переплетов гармонирует с цветом стен на фасаде.
МИНУСЫ
  • Стеклопакеты однокамерные (с одной воздушной прослойкой). Для климатических условий Москвы требуются двухкамерные стеклопакеты:
Однокамерные стеклопакеты

steklopaket.jpg
  • Балконная дверь в гостиной на 1-ом этаже установлена на уровне земли (отмостки). Это может привести к ее преждевременному износу и попаданию уличной грязи и влаги внутрь дома. Балконные двери устанавливают только при выходе на веранды или террасы:
Балконная дверь

balkonnay_dver.jpg
КРЫША, ЧЕРДАК, КРОВЛЯ

ПЛЮСЫ
  • Кровля выполнена из высококачественной финской металлочерепицы.
  • Водосточная система установлена надежно, вертикальный сток осуществляется по всем четырем углам здания.
МИНУСЫ
  • Чердачное пространство абсолютно замкнуто и не вентилируется.  Это может привести к возникновению конденсата на внутренних поверхностях кровли.
  • Не ясно, для чего утеплитель уложен как на чердачное перекрытие, так и на скаты крыши. Это избыточное утепление, т.к. данный чердак не эксплуатируется и должен быть холодным с вентиляционными продухами во фронтонах фасада:
Холодный чердак

cherdak.jpg

  • Утеплитель на чердачном перекрытии уложен крайне небрежно с большим количеством щелей, неплотностей, а местами и без опорной обрешетки:
Чердачное перекрытие

potolok.jpg  
  • На скате крыши, выходящего на главный вход дома, отсутствует снегозадержание:
Скат крыши без снегозадержания
krysha.jpg


ИНЖЕНЕРНЫЕ  КОММУНИКАЦИИ  И  ОБОРУДОВАНИЕ

ПЛЮСЫ
  • Центральное водоснабжение и газоснабжение.
  • Достаточно большая подключенная мощность электричества - 15 кВт.
  • Автономная канализация типа ТОПАС.
  • Высококачественное оборудование котельной (котел  Viessmann Vitogas 100).
МИНУСЫ
  • Разводка системы отопления в котельной выполнена для варианта заполнения этой системы водойкачестве теплоносителя. Однако, фактически система заполнена незамерзающей жидкостью «Теплый дом», что может привести к попаданию это токсичной жидкости в трубы водоснабжения дома:
Разводка системы отопления в котельной

truby.jpg

  • Батареи отопления распределены по дому не равномерно. Под некоторыми окнами они и вовсе отсутствуют, что может вызвать локальное охлаждение помещений и выпадение конденсата на стеклопакетах:
Оконный проем без отопления

bez_batarei.jpg
  • Установлен один общий вентиляционный канал для всех трех санузлов, расположенных на трех этажах. Такая сквозная схема вентиляции может привести к попаданию отработанного воздуха из одного санузла в другой. Что, собственно, и наблюдается на 2-ом и 3-ем этажах, куда грязный воздух поступает из санузла 1-ого этажа.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Большая часть минусов, указанных выше,  исправима практически полностью при некоторых вложениях. Однако есть два неопределенных момента, требующих прояснения:
  1. Для полного понимания возможной степени перепланировки помещений дома необходимо уточнить расположение его несущих стен. Такую информацию следует потребовать от продавца (прораба).
  2. Остается открытым вопрос подтопления цоколя дома в период весеннего паводка и сильных дождей. Ряд косвенных признаков говорит о том, что подтопление не исключено. Для проверки этого обстоятельства желательно дождаться паводка (как правило, середина апреля). При наличии подтопления возникает необходимость устройства вокруг дома дренажа.

chernnia
А что, довольно полный отчетик, я бы таким, как заказчик удовлетворилась.
0 ОтветитьЕщё
Анисимов Леон
Сколько же таких домов непрофессиональных в сфере индивидуального строительства по стране построено - денег вбухали кучу, а получили урода
0 ОтветитьЕщё
Понкратов Петр
Сколько же таких домов непрофессиональных в сфере индивидуального строительства
90% по моим наблюдениям (((
0 ОтветитьЕщё
Свидерский Игорь -> Всем, Как сэкономить , Помощь эксперта
26.09.2016 14:12
Экспертиза загородного дома при покупке (г. Томилино МО)
Похоже, некоторые покупатели загородной недвижимости осознали, насколько сложным является такой товар, как индивидуальный жилой дом. Заказы на консультации эксперта-строителя при покупке дома поступают один за другим. И это объективный процесс, ведь даже новый дом, не говоря уже о вторичном рынке – это кот в мешке, и без помощи профессионала покупатель рискует серьезно переплатить или, что еще хуже, создать «черную дыру» в своем бюджете на многие годы вперед, доделывая и исправляя недоработки строителей.
Итак, вот, что выявил эксперт при обследовании кирпичного дома 10-летней постройки, выставленного на продажу:
expert_house_1_tom.jpg

УЧАСТОК

ПЛЮСЫ
  • Участок сухой. С учетом большого уклона можно предположить , что и в период весеннего паводка будут отсутствовать подтопленные места.
МИНУСЫ
  • Большое количество многолетних деревьев затеняют двор и дом с южной стороны.
  • Подъезд к участку со стороны улицы длинный, узкий и ограничен с двух сторон глухими заборами. Это может вызвать сложности с подъездом крупных грузовиков при ремонте дома и обустройстве участка. Также, осложняется уборка снега зимой, т.к. отсутствует место для его отвала.
  • Дом на соседнем участке расположен буквально в полуметре от забора, что нарушает установленные нормы, равные 3 м (см. статью: "Нормативные расстояния между домами, постройками, деревьями, забором").
ДОМ (ОБЩЕЕ СОСТОЯНИЕ)

ПЛЮСЫ
  • Стены выполнены качественно, кладка аккуратная, расшивка плотная.
  • Отсутствуют трещины и деформации в стенах, цоколе, отмостке, что свидетельствует, в частности, о надежности фундаментов.
  • Крыша без протечек.
МИНУСЫ
  • Отсутствует доступ в подполье, что делает невозможным ревизию фундаментов.
  • Доступ на чердак возможен только через слуховое окно на крыше, что значительно осложняет ревизию кровли, выходов дымовой и вентиляционных труб.
  • На внутренних поверхностях наружных стен в котельной и у пола под обоями в помещениях 1-ого этажа ярко выражены следы увлажнения с отслоением штукатурки и появлением плесени.
expert_house_2_tom.jpg
  • Влажность на внутренних поверхностях наружных стен в этих местах обусловлена выпадением конденсата в местах  «мостиков холода», где ж/б плиты перекрытий заходят в стену, уменьшая толщину пенобетонных блоков и опираются на неутепленные стены цоколя. Ликвидация этого недостатка потребует утепление всего цоколя снаружи по периметру дома.
  • Цоколь и отмостка по углам дома, где спускаются водосточные трубы с крыши, имеют глубокие разрушения, вызванные динамическим воздействием брызг воды и постоянным увлажнением материала цоколя. Следует нарастить водосточные трубы вниз до отметки отмостки.

КАНАЛИЗАЦИЯ
ПЛЮСЫ
  • Судя по всему, вода из септика хорошо дренируется в грунт, что значительно уменьшает периодичность  откачки накопившегося фекалия.
  • Колодцы септика расположены в верхней части участка, что предохраняет их от переполнения паводковыми водами весной. В то же время, это обстоятельство обусловливает низкое заложения в землю канализационных труб, выходящих из дома и их возможное промерзание зимой.
МИНУСЫ
  • Колодцы септика расположены в зоне земельного участка, значительно удаленной от въезда, что создает большие сложности для организации откачки из них фекалия.
ВОДОСНАБЖЕНИЕ
ПЛЮСЫ
  • Водоснабжение центральное.
МИНУСЫ
  • Горячая вода подогревается одним проточным газовым водонагревателем, установленным на кухне, тогда как более стабильной и производительной системой горячего водоснабжения индивидуального жилого дома является использование двухконтурного газового котла с бойлером большой емкости.
ОТОПЛЕНИЕ

ПЛЮСЫ
  • Количество батарей радиаторов достаточно большое (если не сказать избыточное)  для отопления дома данного объема.
МИНУСЫ
  • Установлены газовые котлы АОГВ-23 и АОГВ-29 старого образца. Не ясно, зачем их в обще два.
  • Отсутствует автоматическая регулировка температуры внутреннего воздуха, что потребует ручной регулировки котла при каждом изменении погодных условий.
  • В качестве теплоносителя в котле используется вода, что может привести к разморозке труб системы отопления.
ГАЗОСНАБЖЕНИЕ
ПЛЮСЫ
  • Газоснабжение центральное.
МИНУСЫ
  • Узел ввода газа в дом и наружные газовые трубы сильно заржавели. Около них ощущается запах газа.
ВЕНТИЛЯЦИЯ
ПЛЮСЫ
  • Есть вентиляционный вытяжной выход в санузле на втором этаже.
МИНУСЫ
  • Отсутствует организованная  вытяжная вентиляция на кухне, что, впрочем, компенсируется наличием двух окон, расположенных на различных фасадах дома и обеспечивающих угловое проветривание помещения кухни.
  • Отсутствует вентиляционный вытяжной выход в санузле на первом этаже.
ЭЛЕКТРОСНАБЖЕНИЕ
ПЛЮСЫ
  • Судя по маркировке предохранителей, мощность подведенного электричества составляет не менее 15 кВт. Что вполне достаточно для дома данной площади и с учетом наличия центрального газоснабжения.
МИНУСЫ
  • Не установлены УЗО (Устройства Защитного Отключения). Для каменного дома это не так критично, как для деревянного, но, тем не менее, УЗО является не лишней  дополнительной защитой.
Подобное обследование помогает покупателю дома аргументированно требовать снижение цены продавца и точнее планировать свои будущие расходы на его ремонт и эксплуатацию.
Вызвать эксперта-строителя, который сохранит Ваши деньги при покупке дома и поможет оценить объем будущих вложений, Вы можете на странице Вызова эксперта на дом.

ОТЗЫВ НА ЭКСПЕРТИЗУ

Олег: "Игорь, большое спасибо. Отчёт вполне достаточный, И в целом ревизия с вашим участием была крайне полезной. Спасибо".

Игнатов Серж
Да, уж, домик - как тюрьма. Хотя, на вкус и цвет ....
0 ОтветитьЕщё
Анисимов Леон
Дом действительно не комильфо, но экспертиза классная!
0 ОтветитьЕщё
Выборнова Света
Судить о подведенной мощности электроснабжения по маркировке предохранителей не совсем корректно, т.к. ампер может быть и много, а электричества в сети мало.
1 ОтветитьЕщё
Свидерский Игорь -> Всем, Помощь эксперта , Как сэкономить , Крыши, кровли, мансарды
02.10.2016 13:47
Экспертиза работ по установке кровли из металлочерепицы (д. Власово)
Данная экспертиза выявила не столько конструктивных и технологических ошибок подрядчика, сколько проблем в оформления договорных отношений, организации контроля и учета  строительства со стороны заказчика, что, в итоге, привело к его серьезным финансовым потерям.
Ниже представлено заключение об установке кровли из металлочерепицы на загородном доме заказчика экспертизы.
КВАЛИФИКАЦИЯ БРИГАДЫ, КАЧЕСТВО КОНСТРУКТИВНЫХ РЕШЕНИЙ И ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ
  • Бригада кровельщиков имеет достаточную квалификацию. На профессиональные вопросы по скрытым работам были даны грамотные ответы. По финишным работам особых замечаний нет (с учетом доделок), не считая положения саморезов в центре волн м/ч, но это повсеместное нарушение технологии не критично и вызвано сложностью, а порой и невозможностью подгонки шага обрешетки под длину поперечной волны листов металлочерепицы.
  • Вызывает некоторое беспокойство укладка старого пергамина сверху утеплителя. Мало того, что пергамин в этом месте в обще не нужен, т.к. сверху него под металлочерепицей  установлена гидроизоляционная мембрана, так он еще может и усложнить эксфильтрацию водяных паров из утеплителя. Однако, учитывая достаточно большую паропроницаемость нового пергамина и ее увеличение по степени его старения, можно надеяться, что влажностный режим утеплителя будет находиться в норме. Вот, как должен в классическом варианте выглядеть «пирог» утепленной кровли:
«Пирог» утепленной кровли из металлочерепицы
pirog_krovli.jpg

РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ДОПОЛНИТЕЛЬНЫМ РАБОТАМ И ЭКСПЛУАТАЦИИ КРОВЛИ
  • Необходимо на скаты кровли установить снегозадерживающие барьеры. Они предохраняют от травм при падении снега, а также от срыва водосточных желобов при лавинообразном сходе снега во время оттепелей, что особенно характерно для кровель из металлочерепицы. Самый экономичный и удобный для крепления снегобарьер - это простой угловой профиль (планки), устанавливаемый в один-два ряда по скату кровли и крепящийся прямо к металлочерепице:
Снегозащитные планки на кровле из металлочерепицы

sneg_planki.jpg
  • Необходимо проводить ежегодную ревизию водостока: от загрязнения (поздней осенью) и сохранения требуемого уклона (весной).
  • Следует немедленно ремонтировать кровлю в местах частичного отрыва листов металлочерепицы от обрешетки и, прежде всего, в карнизной части кровли.
  • Необходимо периодически (не реже раза в три года) осматривать состояние деревянных планок под карнизом.
ОФОРМЛЕНИЕ ПОДРЯДА, ОРГАНИЗАЦИЯ И СТОИМОСТЬ РАБОТ, ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
Основной причиной проблем во взаимоотношениях с бригадой стали просчеты в документальном оформлении подряда и отсутствие текущего контроля над расходованием средств со стороны заказчика, что привело к необоснованному завышению подрядчиком объемов работ и цен на строительные материалы. Так, расчетная площадь ремонтируемой кровли завышена подрядчиком на ~15%, а цены на металлочерепицу и сопутствующие материалы – на ~35%. В итоге, можно предположить, что общая сумма подряда завышена на ~25%.
Ниже приведены общие принципы организации подрядных работ в частном домостроении в форме памятки для Заказчика:
  • «Лучше с умным потерять, чем с дураком найти, лучше с честным проиграть, чем с подлым выиграть, лучше с профессионалом ошибиться, чем с дилетантом угадать» - исчерпывающий афоризм для выбора бригады.
  • Перед заключением договора посмотрите сданные объекты подрядчика и объекты, на которых ведутся работы в данное время. Читайте отзывы, запросите рекомендации. Отсутствие перечисленного или нежелание подрядчика предоставить указанную информацию  – веская причина отказаться от его услуг.
  • Все основные договоренности между Вами и подрядчиком должны быть изложены на бумаге. Говорение «к делу не пришьешь». Любая недосказанность, неясность в итоге обернется против Вас
  • Договор подряда в частном домостроении должен содержать следующие основные пункты (разделы):
- предмет договора;
- общую стоимость работ;
- общие сроки работ;
- порядок расчетов;
- обязанности сторон;
- ответственность сторон;
- подробный календарный план работ, разбитый на этапы с указанием стоимости и объемов работ и расходов материалов - на каждом этапе;
- смету на работы и материалы, с указанием объемов работ и расходом материалов;
- проект (план действий, применяемую технологию, материалы, конструктивные эскизы и т.п.).
  • Календарный план работ следует разбить минимум на два-три конкретных этапа с указанием стоимости и сроков выполнения каждого из них.
  • Смета должна быть расписана максимально детально и уж, как минимум, необходимо отдельно выделить суммы на работу и материалы. При покупке материалов подрядчиком требуйте предоставление торговых чеков. Проверяйте цены по чекам, сравнивая их с рыночными ценами по Интернету. При явном завышении цен в чеках (более 10%) прекращайте дальнейшее финансировать закупку материалов подрядчиком.
  • Весь процесс работ должен проходить под постоянным контролем заказчика или его представителя. «Доверяйте, но проверяйте» - банальное, но непреложное правило. Контролируйте все действия подрядчика, будьте требовательными, не провоцируйте его своей доверчивостью на обман.
  • Имейте дело с конкретным ответственным за Ваш объект человеком (директором, прорабом, бригадиром, персональным менеджером и т.п.) – уполномоченным и компетентным вести дела от имени подрядчика. Вести полемику с разными людьми или со всей бригадой - не конструктивно.
  • Особое внимание обратите на приемку скрытых работ. Это такие работы, качество которых  невозможно проверить после начала следующего этапа строительства (ремонта).
  • Оплачивайте работу только поэтапно, без больших авансов. Не следует все время кредитовать подрядчика, особенно в конце работ. На последней стадии строительства/ремонта Вы должны оставаться должником до момента принятия (подписания акта приемки-сдачи) всех работ.
Соблюдение указанных правил позволит Вам значительно сократить расходы, сроки и обеспечить должное качество строительных работ, а надежным союзником и помощником в этом Вам станет опытный эксперт-строитель, обратиться к услугам которого можно на странице Вызова эксперта на дом.

ОТЗЫВ НА ЭКСПЕРТИЗУ

24.09.2016. Константин: "Ваш визит очень подействовал: видимые косяки (углы на трубе, вспученная коньковая планка, ветровые планки) исправлены. Сливную трубу поставили посредине, прислушались.В целом я очень доволен. Спасибо большое за заключение и рекомендации, перечитал два раза.Браво !!!!!!!  Ваш подход и умение общаться имеют, на мой взгляд, огромную ценность, не меньшую, чем знания и опыт в предметной области. Было большим удовольствием наблюдать за Вашим общением с бригадой, это было блестяще с точки зрения мастерства коммуникаций и театрального мастерства. Надеюсь когда-нибудь научиться так же эффективно и виртуозно общаться с людьми. Еще раз Спасибо!"

Игнатов Серж
Я бы посоветовал снегозадерживающие планки крепить саморезами не через одну волну ,а в каждую, по крайней мере, по верхней стороне. А то может вырвать лавиной снега..
0 ОтветитьЕщё
Анисимов Леон
Про простые снегозащитные планки есть пост. Посмотрите .
0 ОтветитьЕщё
Выборнова Света
В догоре подряда еще необходимо указывать сроки выполнения всех работ
0 ОтветитьЕщё