Экспертами Акадомии была проведена экспертиза загородного дома в Подмосковье при его покупке. (Получить консультацию эксперта-строителя при покупке, строительстве или ремонте загородного дома, дачи, квартиры Вы можете на странице ).
Общий вид дома
Общий вид дома
ОБЩИЕ ДАННЫЕ
ПЛЮСЫ
- Все основные работы выполнены с высоким качеством. Примененные материалы, изделия и инженерное оборудование, также, отвечает высоким стандартам.
- Несущие конструкции прочные, устойчивые, долговечные. Имеющиеся не множественные и незначительные трещины в стенах являются усадочными (усадка материала), а не осадочными (просадка несущих конструкций).
- Фасады выполнены на самом высоком уровне: отменное качество кирпича, кладки, расшивки швов.
- Имеются все инженерные коммуникации.
МИНУСЫ
- Дом завершен строительством примерно на 90% (не учитывая исправления ошибок и переделок под себя). Требуется завершить внутреннюю отделку, установить сантехническое оборудование в санузлах 2 и 3 этажей, построить лестницу между этажами:
Лестничная клетка
- Объемно-планировочное решение дома, схемы разводки отопления, утепления крыши и некоторые другие элементы дома. (см. минусы ниже) выполнены непрофессионально.
ПЛЮСЫ
- Участок обустроен: сделан газон, дорожки, колодец, площадка для авто, построены теплица и летний домик.
МИНУСЫ
- Забор из профнастила требует ремонта: покосились металлические стойки. Причины: неглубокая установка стоек, пучение грунтов.
- Участок имеет ощутимый уклон от входа (калитки) к дому. Это может вызвать подтопление отмостки в период весеннего паводка и обильных дождей. Косвенно этот факт подтверждает обвалившаяся облицовка цоколя (см. фото) и пучение дорожки к дому (по словам хозяйки).
Цоколь с отвалившейся облицовкой
ОБЪЕМНО-ПЛАНИРОВОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ПЛЮСЫ
- Дом имеет компактное пятно застройки (10х10 м), не низкие потолки (2,75 м), равномерное распределение полезной площади по всем трем этажам.
Планировка этажей выполнена крайне непрофессионально:
- отсутствует тамбур при входе в дом;
- гостиная на 1-ом этаже маленькая;
- спальни на 2-ом и 3-ем этажах имеют плохие пропорции в плане (узкие и длинные);
- санитарные узлы на 2-ом и 3-ем этажах имеют прямой вход только из одной спальни.
ФУНДАМЕНТ, ЦОКОЛЬ, ОТМОСТКА, УРОВЕНЬ ПОЛА 1-ОГО ЭТАЖА
ПЛЮСЫ
- По рассказам хозяина можно судить, что фундамент сделан с избыточной надежностью и прочностью: фундаментные подземные стены из ж/б были установлены в открытом котловане глубиной 1,5 м по сплошной ж/б плите и засыпаны песком до уровня первого этажа.
МИНУСЫ
- Отмостка просела в местах обратной засыпки грунта. Это потребует снятие существующей отмостки и устройства новой уплотненной песчаной засыпки.
- Как уже отмечалось выше, облицовка цоколя в некоторых местах отвалилась. Есть большая вероятность того, что это произошло по причине увлажнения цоколя и отмостки от паводка и дождей.
- Высота цоколя низкая. С учетом понижения уровня земли к дому следовало бы высоту цоколя сделать раза в два больше.
- Пол первого этажа сделан из керамической плитки прямо «по земле» (по словам хозяина). Такой пол будет постоянно холодным и, не исключено, при изъянах в горизонтальной гидроизоляции, может увлажняться от грунтовых вод.
ОКНА
ПЛЮСЫ
- Окна качественные, коричневый цвет рам и переплетов гармонирует с цветом стен на фасаде.
- Стеклопакеты однокамерные (с одной воздушной прослойкой). Для климатических условий Москвы требуются двухкамерные стеклопакеты:
Однокамерные стеклопакеты
- Балконная дверь в гостиной на 1-ом этаже установлена на уровне земли (отмостки). Это может привести к ее преждевременному износу и попаданию уличной грязи и влаги внутрь дома. Балконные двери устанавливают только при выходе на веранды или террасы:
Балконная дверь
КРЫША, ЧЕРДАК, КРОВЛЯ
ПЛЮСЫ
- Кровля выполнена из высококачественной финской металлочерепицы.
- Водосточная система установлена надежно, вертикальный сток осуществляется по всем четырем углам здания.
МИНУСЫ
- Чердачное пространство абсолютно замкнуто и не вентилируется. Это может привести к возникновению на внутренних поверхностях кровли.
- Не ясно, для чего утеплитель уложен как на чердачное перекрытие, так и на скаты крыши. Это избыточное утепление, т.к. данный чердак не эксплуатируется и должен быть холодным с вентиляционными продухами во фронтонах фасада:
- Утеплитель на чердачном перекрытии уложен крайне небрежно с большим количеством щелей, неплотностей, а местами и без опорной обрешетки:
- На скате крыши, выходящего на главный вход дома, отсутствует снегозадержание:
Скат крыши без снегозадержания
ИНЖЕНЕРНЫЕ КОММУНИКАЦИИ И ОБОРУДОВАНИЕ
ПЛЮСЫ
- Центральное водоснабжение и газоснабжение.
- Достаточно большая подключенная мощность электричества - 15 кВт.
- Автономная канализация типа ТОПАС.
- Высококачественное оборудование котельной (котел Viessmann Vitogas 100).
- Разводка системы отопления в котельной выполнена для варианта заполнения этой системы водойкачестве теплоносителя. Однако, фактически система заполнена незамерзающей жидкостью «Теплый дом», что может привести к попаданию это токсичной жидкости в трубы водоснабжения дома:
- Батареи отопления распределены по дому не равномерно. Под некоторыми окнами они и вовсе отсутствуют, что может вызвать локальное охлаждение помещений и выпадение конденсата на стеклопакетах:
Оконный проем без отопления
- Установлен один общий вентиляционный канал для всех трех санузлов, расположенных на трех этажах. Такая сквозная схема вентиляции может привести к попаданию отработанного воздуха из одного санузла в другой. Что, собственно, и наблюдается на 2-ом и 3-ем этажах, куда грязный воздух поступает из санузла 1-ого этажа.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Большая часть минусов, указанных выше, исправима практически полностью при некоторых вложениях. Однако есть два неопределенных момента, требующих прояснения:
- Для полного понимания возможной степени перепланировки помещений дома необходимо уточнить расположение его несущих стен. Такую информацию следует потребовать от продавца (прораба).
- Остается открытым вопрос подтопления цоколя дома в период весеннего паводка и сильных дождей. Ряд косвенных признаков говорит о том, что подтопление не исключено. Для проверки этого обстоятельства желательно дождаться паводка (как правило, середина апреля). При наличии подтопления возникает необходимость устройства вокруг дома дренажа.
