Меню

Что нового для дачников в законе № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества …»?




С 01.01.2019 г. вступил в силу новый Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее «Закон № 217-ФЗ»). В связи с этим, у дачников возникает множество вопросов. Остановимся на тех из них, которые имеют отношение к понятию «загородная  недвижимость», определяют ее статус, права собственности, нормы строительства, проживания и эксплуатации, а именно:
Сразу уточним терминологию нового закона: все понятия со словом «дача» и его производными в законе отсутствуют, т.е. юридически больше не будет дачных хозяйств, дачных участков, дачных товариществ, дачных домов и т.п. Теперь все дачное станет садовым или огородным. Многим может показаться, что это понижение в статусе, но, по сути, такое уточнение терминов призвано упорядочить положение дел в огромном дачном хозяйстве страны и ни чем не угрожает владельцам загородных «фазенд», более того, расширяет и проясняет их права, конкретизирует и формализует их обязанности.
Итак, с 1 января 2019 года в стране все дачные участки станут садовыми или огородными, дачи - жилыми или садовыми домами, а всевозможные дачные объединения необходимо будет реорганизовать в садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества, которые будут являться видом товарищества собственников недвижимости.




ЧТО МОЖНО СТРОИТЬ НА ДАЧНЫХ (ТЕПЕРЬ НА САДОВЫХ ИЛИ ОГОРОДНЫХ) ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКАХ

На садовом земельном участке можно построить (ст. 3 Закона № 217-ФЗ):
  • жилой дом - капитальное здание - объект индивидуального жилищного строительства (ОИЖС), которое становится объектом жилищного права, предназначенным и пригодным для постоянного (всесезонного) проживания (требования к жилым домам см. ниже);
  • садовый дом - строение сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком доме;
  • хозяйственные постройки - сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд;
  • гараж.
Строительство нового жилого дома (объекта капитального строительства) на садовых земельных участках будет допускаться только, если такие участки включены в территориальные зоны с утвержденными градостроительными регламентами, устанавливающими предельные параметры такого строительства (ст. 23, п. 2 Закона № 217-ФЗ).
Если же, до 1 января 2019 года у Вас уже зарегистрирована дача в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) с назначением "жилое" или "жилое строение", то она автоматически признается жилым дом (ст. 54, п. 9 Закона № 217-ФЗ). Но, если назначение дачи было указано в формулировках: «нежилое», «сезонного или вспомогательного использования», «предназначенные для отдыха и временного пребывания людей», и, при этом, дача не является хозяйственной постройкой или гаражом, то она автоматически признается садовым домом (ст. 54, п. 11 Закона № 217-ФЗ).
Важный момент: садовый дом можно будет перевести в жилой дом (например, для получения права регистрации в нем) и, наоборот, жилой дом перевести в садовый (например, для сокращения налога на недвижимость) (ст. 23, п. 3 Закона № 217-ФЗ). При этом, необходимо будет обосновать ту или иную степень капитальности Вашего садового или жилого дома, в соответствии с требованиями строительных ГОСТов, норм и правил.

На огородном земельном участке можно будет построить только хозяйственные постройки, не являющиеся капитальными объектами недвижимости и предназначенные для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Однако, зарегистрированное до 01.01.2019 г. право собственности на капитальные хозяйственные постройки, построенные на огородном земельном участке, сохраняется (ст. 54, п. 32 Закона № 217-ФЗ).



ТРЕБОВАНИЯ К ХАРАКТЕРИСТИКАМ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛОГО ДОМА

Если Вы планируете построить дом общей площадью не более 500 кв.м, то законом не предусмотрена необходимость разработки и экспертизы проектной документации, достаточно уведомить орган местного самоуправления о намерении построить жилой дом (схему уведомлений см. ниже).

Соответствие индивидуального жилого дома требованиям закона оценивается по  четырем  основным характеристикам его объемно-планировочного решения:

  • Количеству этажей – не более 3;

  • Высоте дома – не более 20 м;

  • Общей площади дома – не более 500 кв.м (проектная документация не нужна), более 500 кв.м (необходима разработка и экспертиза проектной документации);

  • Количеству квартир и/или блок-секций – дом не должен состоять из отдельных квартир и/или блок-секций.

Основные требования к индивидуальным жилым домам – Объектам Индивидуального Жилищного Строительства (ОИЖС)

Основные требования к характеристикам объемно-планировочного решения индивидуального жилого дома

Указанные в таблице требования к индивидуальным жилым домам являются основными, но недостаточными для признания жилого дома капитальным зданием, пригодным для постоянного всесезонного проживания в нем.

Более детальные требования к жилым домам перечислены в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 и Своде правил СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001». Основными из них являются:

  • наличие капитального фундамента под несущими и самонесущими стенами;

  • достаточный уровень теплозащиты ограждающих конструкций дома, обеспечивающий  температуру внутреннего воздуха в зимний период не менее 18 град.;

  • надежная гидроизоляция крыши;

  • функциональная пожарная опасность дома должна соответствовать классу Ф1.4;

  • наличие в доме жилых комнат, кухни, ванной, уборной, кладовой;

  • подключение дома к  основным инженерным коммуникациям: электроснабжению, водоснабжению, отоплению, канализации, наличие приточно-вытяжной вентиляции;

  • минимальная площадь помещений: общей жилой комнаты – 12 кв., спальни - 8 кв.м (при размещении ее в мансарде – 7 кв.м), кухни – 6 кв.м;

  • минимальная ширина помещений: кухни и кухонной зоны в кухне-столовой - 1,7 м, передней - 1,4 м, внутриквартирных коридоров - 0,85 м, ванной - 1,5 м, туалета - 0,8 м, глубина ванны и туалета - 1,2 м при открывании двери наружу и 1,5 м - при открывании двери внутрь;

  • минимальная высота (от пола до потолка) жилых комнат и кухни - 2,7 м, в остальных помещениях- 2,5 м, любых помещений в мансарде - 2,3 м, в коридорах с антресолями - 2,1 м.



КАК ПОЛУЧИТЬ РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛОГО ДОМА?

По новому закону № 217-ФЗ, какого-либо специального разрешения на строительство индивидуального жилого дома получать не нужно, Для строительства жилого дома на садовом участке достаточно уведомить орган местного самоуправления района (ОМСУ), где расположен земельный участок, перед началом строительства и после его окончания, получив от ОМСУ встречные уведомления о соответствии дома требованиям и ограничениям на земельный участок.

Схема требуемых уведомлений при строительстве жилого дома на садовом участке или участке под ИЖС

Схема требуемых уведомлений при строительстве жилого дома на садовом участке или участке под ИЖС

Однако, несмотря на декларируемый законом уведомительный характер строительства, у органов местного самоуправления может найтись основание для признания жилого дома несоответствующим статусу земельного участка и/или требованиям строительных норм, о чем они и уведомят застройщика. Таким образом, чтобы Ваш строящийся дом имел право называться жилым домом, нужно предусмотреть все перечисленные выше основные и детальные объемно-планировочные, конструктивные и инженерно-коммуникационные требования.

Получение разрешения на строительство не потребуется для возведения следующих построек, площадь которых не превышает 50 кв.м (ст. 45, п. 17 Закона № 217-ФЗ):

  • гаража;

  • садового дома и хозяйственных построек;

  • бани.





МОЖНО ЛИ РЕГИСТРИРОВАТЬСЯ (ПРОПИСЫВАТЬСЯ) НА ДАЧЕ?

Напомним, что до 1 января 2019 года, прописаться на даче можно было только по решению суда, который должен был признать  дачу капитальным домом, пригодным для постоянного проживания. С 01.01.2019 г. зарегистрироваться (прописаться) в жилом доме, расположенном на садовом участке или на участке под ИЖС, стало возможным в уведомительном порядке, при условии, если Ваша «фазенда» зарегистрирована в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), как жилой дом.

В садовом доме зарегистрироваться для постоянного проживания нельзя..

Итак, по итогам анализа Закона 217-ФЗ можно уверено утверждать, что, несмотря на изъятие из правового поля понятия «дача» и его производных, в обиходе, гордое звание «Дачник» и любимую недвижимость «Дачу», никто не отменял, более того, можно официально поднять свой личный статус до Домовладельца, а дачи – до Жилого дома!

 просмотров: 7814  рейтинг: 6


<< назад к списку
В избранное Это нравится:6Да/0Нет
Это нравится:0Да/0Нет
Света Выборнова
Т.е. получается ,что особых изменений то и нет в новом законе. Они просто описали то, что уже и так существует, и так делается.
Это нравится:0Да/0Нет
chernnia
Цитата
Света Выборнова пишет:
Т.е. получается ,что особых изменений то и нет в новом законе. Они просто описали то, что уже и так существует, и так делается.
Да, но теперь будем строиться по закону, т.е. с большими проблемами  :(
Это нравится:0Да/0Нет
Георгий Дерский
А мне понравилось в новом законе то, что если дача в ЕГРН указана, как жилое строение, то автоматически становится жилым домом и не нужно никаких хлопот.
Это нравится:0Да/0Нет
Дмитрий Дачков
Получается, что те жилые сезонные домики, которые были обозначены до 01.01.2019 г.  как жилое строение, автоматически становятся капитальными жилыми домами, а вновь возводимые летние домики будут регистрироваться только, как садовые дома для временного проживания. Не справедливо!
Это нравится:0Да/0Нет
Алекс Архитов
Цитата
Дмитрий Дачков пишет:
Получается, что те жилые сезонные домики, которые были обозначены до 01.01.2019 г. как жилое строение, автоматически становятся капитальными жилыми домами, а вновь возводимые летние домики будут регистрироваться только, как садовые дома для временного проживания. Не справедливо!
Справедливо ,потому что всем капитальным дачам на землях СНТ и ДНТ присваивалось обозначение "жилое строения", хотя по сути они были домами для всесезонного проживания..
Это нравится:0Да/0Нет
Алекс Архитов
Цитата
Света Выборнова написал:
Т.е. получается ,что особых изменений то и нет в новом законе. Они просто описали то, что уже и так существует, и так делается.
Да, но теперь будет делаться по закону  :)  
Это нравится:0Да/0Нет
Игорь Свидерский
Ну, вот прошел месяц с 1 марта 2019, как прекратила действовать дачная амнистия и новый законе полностью вошел в действие. И как идут дела?  Плохо идут! По данным одной из кадастровых компании, трудности в согласовании уведомления о начале или о завершении строительства возникают почти у 40% дачников! В чем же проблемы:
  1. Появилась необходимость дополнительно согласовывать охранные зоны, которыми обременен земельный участок. Теперь процесс согласования занимает больше месяца, а финансовые затраты увеличились вдвое. А есть такие охранные зоны, в границах которых в принципе запрещено оформление дома в собственность, например, зона, где проходит газовая труба высокого давления. Шанс узаконить дома, построенные на таких участках, есть только в суде и то, далеко не 100-процентный.
  2. Возникают проблемы с регистрацией домов, которые расположены ближе трех метров от границы участка. Оформить строение с таким нарушением нельзя. В местной администрации или в Стройнадзоре это обязательно заметят и откажут в согласовании уведомления об окончании строительства.
  3. Не зарегистрируют в собственность дома, расположенные  на неотмежеванных земельных участках. Уведомление о начале строительства не будет согласовано, и дачнику не выдадут ГПЗУ (градостроительный план земельного участка).