• Бригада кровельщиков имеет достаточную квалификацию. На профессиональные вопросы по скрытым работам были даны грамотные ответы. По финишным работам особых замечаний нет (с учетом доделок), не считая положения саморезов в центре волн м/ч, но это повсеместное нарушение технологии не критично и вызвано сложностью, а порой и невозможностью подгонки шага обрешетки под длину поперечной волны листов металлочерепицы.
• Вызывает некоторое беспокойство укладка старого пергамина сверху утеплителя. Мало того, что пергамин в этом месте в обще не нужен, т.к. сверху него под металлочерепицей  установлена гидроизоляционная мембрана, так он еще может и усложнить эксфильтрацию водяных паров из утеплителя. Однако, учитывая достаточно большую паропроницаемость нового пергамина и ее увеличение по степени его старения, можно надеяться, что влажностный режим утеплителя будет находиться в норме. Вот, как должен в классическом варианте выглядеть «пирог» утепленной кровли:

• Необходимо проводить ежегодную ревизию водостока: от загрязнения (поздней осенью) и сохранения требуемого уклона (весной).
• Следует немедленно ремонтировать кровлю в местах частичного отрыва листов металлочерепицы от обрешетки и, прежде всего, в карнизной части кровли.
• Необходимо периодически (не реже раза в три года) осматривать состояние деревянных планок под карнизом.

• «Лучше с умным потерять, чем с дураком найти, лучше с честным проиграть, чем с подлым выиграть, лучше с профессионалом ошибиться, чем с дилетантом угадать» - исчерпывающий афоризм для выбора бригады.
• Перед заключением договора посмотрите сданные объекты подрядчика и объекты, на которых ведутся работы в данное время. Читайте отзывы, запросите рекомендации. Отсутствие перечисленного или нежелание подрядчика предоставить указанную информацию  – веская причина отказаться от его услуг.
• Все основные договоренности между Вами и подрядчиком должны быть изложены на бумаге. Говорение «к делу не пришьешь». Любая недосказанность, неясность в итоге обернется против Вас
• Договор подряда в частном домостроении должен содержать следующие основные пункты (разделы):

- предмет договора;
- общую стоимость работ;
- общие сроки работ;
- порядок расчетов;
- обязанности сторон;
- ответственность сторон;
- подробный календарный план работ, разбитый на этапы с указанием стоимости и объемов работ и расходов материалов - на каждом этапе;
- смету на работы и материалы, с указанием объемов работ и расходом материалов;
- проект (план действий, применяемую технологию, материалы, конструктивные эскизы и т.п.).

• Календарный план работ следует разбить минимум на два-три конкретных этапа с указанием стоимости и сроков выполнения каждого из них.
• Смета должна быть расписана максимально детально и уж, как минимум, необходимо отдельно выделить суммы на работу и материалы. При покупке материалов подрядчиком требуйте предоставление торговых чеков. Проверяйте цены по чекам, сравнивая их с рыночными ценами по Интернету. При явном завышении цен в чеках (более 10%) прекращайте дальнейшее финансировать закупку материалов подрядчиком.
• Весь процесс работ должен проходить под постоянным контролем заказчика или его представителя. «Доверяйте, но проверяйте» - банальное, но непреложное правило. Контролируйте все действия подрядчика, будьте требовательными, не провоцируйте его своей доверчивостью на обман.
• Имейте дело с конкретным ответственным за Ваш объект человеком (директором, прорабом, бригадиром, персональным менеджером и т.п.) – уполномоченным и компетентным вести дела от имени подрядчика. Вести полемику с разными людьми или со всей бригадой - не конструктивно.
• Особое внимание обратите на приемку скрытых работ. Это такие работы, качество которых  невозможно проверить после начала следующего этапа строительства (ремонта).
• Оплачивайте работу только поэтапно, без больших авансов. Не следует все время кредитовать подрядчика, особенно в конце работ. На последней стадии строительства/ремонта Вы должны оставаться должником до момента принятия (подписания акта приемки-сдачи) всех работ.

Соблюдение указанных правил позволит Вам значительно сократить расходы, сроки и обеспечить должное качество строительных работ, а надежным союзником и помощником в этом Вам станет опытный эксперт-строитель, обратиться к услугам которого можно на странице Вызова эксперта на дом.

ОТЗЫВ НА ЭКСПЕРТИЗУ

24.09.2016. Константин: "Ваш визит очень подействовал: видимые косяки (углы на трубе, вспученная коньковая планка, ветровые планки) исправлены. Сливную трубу поставили посредине, прислушались.В целом я очень доволен. Спасибо большое за заключение и рекомендации, перечитал два раза.Браво !!!!!!!  Ваш подход и умение общаться имеют, на мой взгляд, огромную ценность, не меньшую, чем знания и опыт в предметной области. Было большим удовольствием наблюдать за Вашим общением с бригадой, это было блестяще с точки зрения мастерства коммуникаций и театрального мастерства. Надеюсь когда-нибудь научиться так же эффективно и виртуозно общаться с людьми. Еще раз Спасибо!"

Квартира расположена на первом этаже в таунхаусе в коттеджном поселке недалеко от МКАДа по Каширскому шоссе. Заказчик попросил ответить на множество его вопросов по завершению отделки, проведению внутренних коммуникаций и исправлению обнаруженных ошибок и недоделок строителей. ОБЩИЙ ВИД ТАУНХАУСА (обследованная квартира выделена красным)



ПЛАНИРОВКА КВАРТИРЫ



РЕКОМЕНДАЦИИ ЭКСПЕРТА

ФУНДАМЕНТЫ

1. Восстановить гидроизоляцию на отмостке и цоколе, а также горизонтальное утепление отмостки в месте подвода трубы водоснабжения. Утепление отмостки произвести плитами ЭППС (экструзионного пенополистирола).

2. Произвести засыпку фундамента до нижнего уровня цоколя. Несмотря на наличие организованного водослива с плоской крыши, для лучшей защиты фундамента от атмосферной влаги, придания завершенности архитектурному облику дома и созданию пешеходной дорожки вокруг дома необходимо сделать отмостку.  

3. Утеплить трубу водоснабжения (колено при вводе в помещение). Расширить приямок ввода, восстановить (снизу вверх): гидроизоляцию (лучше применить обмазочную), утеплитель (керамзит), опять гидроизоляцию, стяжку. Желательно предварительно просушить приямок.

4. Наличие воды в канаве перед цоколем не является критичным , т.к., судя по всему, это атмосферная вода, медленно высыхающая с северной стороны дома. После засыпки цоколя эта вода не должна больше появляться.
   

ОТМОСТКА И ЦОКОЛЬ



ВВОД ВОДЫ В ДОМ



ПОЛ

Оптимальным решением для жилых помещений на 1-ом этаже является система отопления «Водяной теплый пол», а материал покрытия – ламинат.  Однако, к ламинату, настилаемому на водяной теплый пол, предъявляются особые требования:

• Толщина стяжки, закрывающей систему отопительных труб, должна быть в пределах 30-60 мм.

• Показатель содержания формальдегидных смол в ламинате должен быть указан на упаковке материала. Классы ламината Е3 и Е2 для теплого пола использовать нельзя, нужно выбрать более экологичные Е1 или, еще лучше, Е0.

• Рекомендуется применять ламинат класса 31-32 толщиной порядка 8–10 мм со специальной пиктограммой (см. рис.), или надписью «Underflоorheating», «Warm Wаsser» или просто «H2O» — это модели для водяного теплого пола.

• Для предотвращения рассыхания ламината (появления трещин в стыках) в помещении необходимо поддерживать относительную влажность воздуха не менее 50%. В свою очередь, для предотвращения перегрева помещений и, как следствие, понижения относительной влажности воздуха, мощность  теплого пола следует определять по результатам теплотехнического расчета помещений.

• Лучше применять ламинат со специальными замками, имеющими металлизированное усиление.

• Стоит обратить внимание и на значение максимальной температуры нагрева поверхности теплого пола, которая должна находиться в диапазоне 25-27 градусов.
  

ПРИМЕЧАНИЕ: В нежилых помещениях: кухне, ванной, туалете, прихожей, холле, кладовой лучше сделать теплый пол с покрытием из керамической плитки.

ПИКТОГРАММЫ НА ЛАМИНАТЕ ДЛЯ ТЕПЛОГО ПОЛА

СХЕМА УСТАНОВКИ ВОДЯНОГО ТЕПЛОГО ПОЛА

 


ОТОПЛЕНИЕ, КОНДИЦИОНИРОВАНИЕ

1. Существующую разводку труб отопления следует демонтировать с целью прокладки под трубами дополнительного слоя у утеплителя из ЭППС.

2. Существующие конвекторы отопления, установленные у витражей (окон до пола) следует заменить водяным теплым плинтусом. Там, где окна установлены высоко, рационально оставить существующие конвекторы.

3. Для постоянной в течение всего года работы полотенцесушителя, лучше установить электрический полотенцесушитель.

4. Разводку труб отопления , холодного и горячего водоснабжения рациональнее провести в стяжке пола. При этом следует трубы утеплить трубным утеплителем.

5. Установка кондиционера возможна, но вряд ли рациональна. С учетом подмосковного климата, расположения дома рядом с лесом, и планировки квартиры, имеющей проветривание по трем сторонам горизонта, температура внутреннего воздуха редко будет превышать санитарно-гигиенические нормы.

ВОДОСНАБЖЕНИЕ

1. Вывод трубы холодного водоснабжения на улицу для хозяйственных нужд следует произвести через утепленный канал сквозь наружную стену и с возможностью слива воды с наружной части трубы в холодный период года (кран снаружи и кран внутри дома).

2. Низкое давление холодной воды в системе центрального водоснабжения дома можно повысить насосом повышения давления. Однако, в Вашем случае, с учетом, что квартира находится на 1-ом этаже и, что Ваша квартира первая в схеме водоснабжения всего дома, вероятность понижения давления воды у Вас самая незначительная из всех соседей.

КАНАЛИЗАЦИЯ

1. Отсутствие подвижной трубы в канализационном стояке не является критичным,  особенно в 2-этажном доме, т.к. установленные ревизии позволят прочищать засоры труб, а необходимость капитального ремонта (замены) аварийных участков стояков крайне маловероятна.

2. Существующие канализационные стояки не доделаны и обрываются на уровне пола второго этажа. Следует каждый стояк вывести фановой трубой в вентиляционный короб на крыше для обеспечения вентиляции стояков и выравнивания давления  при спуске воды в них.

ВЕНТИЛЯЦИЯ

1. Снег задувало в вентиляционные отверстия в перекрытии и покрытии через вентиляционный короб на крыше, потому, что в этих отверстиях не были установлены вентиляционные трубы (каналы). После установки необходимых труб и заделки лишних  отверстий снег в помещения попадать не будет.

2. Из квартиры необходимо вывести минимум три независимых вытяжных вентиляционных канала: из газовой котельной,  кухни и общий из ванны и туалета.

3. Вытяжку из кладовки сделать необходимо. Канал из кладовки можно объединить с каналом из ванны и туалета, но лучше, конечно, сделать отдельный канал для кладовой.

4. В санузлы и кладовку необходимо обеспечить приток воздуха из вне. Это лучше сделать путем устройства щелей под входными дверями в эти помещения.

ЭЛЕКТРОСНАБЖЕНИЕ

1. Электропроводка прокладывается в штробах в стенах или в полу. Провода медные расчетного сечения, с соединениями (разрывами) только в распаячных коробках,      укладываются в пластиковые гофрированные трубы.

2. Электроснабжение квартиры разделяется на группы по принципу локализации потребителей (розетки кухни, освещение гостиной и т.п.). В электрическом распределительном щитке на каждую группу устанавливается отдельный автоматический предохранитель, также следует установить УЗО (Устройство Защитного Отключения или, другими словами, выключатель дифференциального тока).

3. Для хозяйственных нужд возможен вывод электрической розетки на улицу. Проводка на улицу осуществляется через отверстие (канал) в наружной стене, защищенное от попадания влаги. Провод в канале должен находится в металлической или пластиковой герметичной гофротрубе в максимально свободном состоянии (без натяжения).

ГАЗОСНАБЖЕНИЕ

1. В квартире (в прихожей) установлен газовый котел марки Bereta CIAO 24 C.S.I. Это котел с закрытой камерой сгорания, требующей организованной подачи воздуха к горелке, т.е. коаксиального дымохода, в котором есть два канала (один внутри другого): дымоход и воздуховод.

2. На котле установлен вертикальный дымоход без колена для ревизии и сбора конденсата, что допускается по инструкции к котлу (см. вариант дымохода С32 на рис.):

3. В помещениях, где установлены котлы с закрытой камерой сгорания, следует предусматривать общеобменную вентиляцию по расчету, но не менее одного обмена в 1 час. Вытяжка в прихожей-котельной есть, однако, приточная вентиляция отсутствует. Таким образом, необходимо обеспечить приток воздуха в прихожую-котельную не менее одного ее объема в час.

4. Подводка газа к кухне отсутствует, однако, с учетом того, что кухня расположена через стенку с прихожей-котельной, куда и заведена газовая магистраль, подводка газа к кухонной плите не является технической проблемой и осуществляется эксплуатирующей газовой организацией.

ГАЗОВЫЙ КОТЕЛ В ПРИХОЖЕЙ



ВОЗМОЖНЫЕ СХЕМЫ ДЫМОХОДОВ ДЛЯ ГАЗОВОГО КОТЛА Bereta CIAO 24 C.S.I.

КРЫША, КРОВЛЯ

1. Рекомендуется проводить ревизию плоской кровли и очистку от мусора водосточных отверстий не реже одного раза в год.

2. Требуемые уклоны кровли и степень герметизации гидроизоляционного ковра соблюдены не во всех местах. Так, около сливов имеются участки с пониженным уровнем кровли, в которых застаивается вода, что и явилось причиной протечек по одному из углов дома. При повторении случаев протечек следует выровнять уровень кровли в местах ее понижения.

ОКНА, ДВЕРИ

1. Окна и остекление входной двери (на все полотно до пола) выполнены из  однокамерных стеклопакетов, что недостаточно по теплозащитным свойствам для климатических условий Москвы и области.

2. Для снижения теплопотерь квартиры рекомендуется установить дополнительную входную дверь, сделав тамбур на месте части крыльца.

3. Витражи, расположенные в некоторых комнатах, требуют интенсивного обогрева ,что может быть достигнуто установкой теплого плинтуса по всей ширине витражей.

ТЕРРАСА, ЗАБОР

1. При увеличении террасы следует руководствоваться правилом разделения несущих конструкций существующей и вновьвозводимой частей террасы с помощью осадочных швов. Новую часть террасы рекомендуется сделать из легких конструкций на столбчатом (свайном) фундаменте.

2. Металлические столбы забора рекомендуется покрасить противокоррозийнной краской и установить на них сверху водонепроницаемые заглушки.

ЗВУКОИЗОЛЯЦИЯ ПОТОЛКА

1. Междуэтажные перекрытия следует изолировать как от воздушного, так и от ударного звука. Изоляцию от ударного звука устанавливают в конструкции пола  верхнего этажа, т.е. это задача соседей сверху.

2. Снизу (со стороны потолка) звукоизоляция устанавливается под финишным слоем потолка (гипсокартона или натяжного потолка). Для этой цели наиболее оптимальными являются плиты из каменной ваты ROCKWOOL Акустик УЛЬТРАТОНКИЙ.

ЗВУКОИЗОЛЯЦИЯ ПОДВЕСНОГО ПОТОЛКА ИЗ ГИПСОКАРТОНА



ЗВУКОИЗОЛЯЦИЯ НАТЯЖНОГО ПОТОЛКА

ЭТАПЫ ВЫПОЛНЕНИЯ ОТДЕЛОЧНЫХ РАБОТ

1. Разработка планировки квартиры с точными размерами помещений, установки санитарно-технического оборудования, электрической проводки и арматуры, приборов отопления, вентиляционных каналов, кухонного оборудования.

2. Установка межкомнатных перегородок.

3. Прокладка всех инженерных коммуникаций (газ, электричество, водоснабжение, вентиляция,  отопление, канализация, связь).

4. Штукатурные работы и подготовка поверхностей под чистовую отделку.

5. Чистовая отделка.

Указаны, безусловно, самые основные этапы. Уточнения могут быть сделаны после определения технологий выполнения работ, выбора строительных материалов и инженерного оборудования квартиры.

Получить консультацию эксперта-строителя  при покупке, строительстве или ремонте загородного дома, дачи, квартиры Вы можете на странице портала Строительные консультации

УЧАСТОК

• Участок открыт большей частью на южную сторону. Перед участком свободная площадка (линия забора расположена метров на 15-20 от дороги).
  

• Вокруг дома сделан дренаж. Однако, учитывая высокий уровень грунтовых вод, вероятно переполнение дренажного колодца в период весеннего паводка.
  

МИНУСЫ

• Участок узкий. Дом расположен в глубине участка, что уменьшает «интимную» зону за домом.
• Забор с левыми соседями требует замены.
  
• Старый дом соседей, заходящий на участок справа, будет сложно демонтировать  без повреждения оставшейся соседской части. Для гарантии от проблем в будущем следует потребовать от продавца, как физического устранения этого дома, так и юридической его ликвидации из правоустанавливающих документов (кадастрового плана). Также следует руководствоваться существующими нормами расположения различных объектов на соседних участках (см. статью: "Нормативные расстояния между домами, постройками, деревьями, забором").
  

ДОМ (ОБЩИЕ ЗАМЕЧАНИЯ И СОСТОЯНИЕ КОНСТРУКЦИЙ)

• Стены из пеноблоков выполнены качественно, кладка ровная.
  
• Отсутствуют трещины и деформации в стенах, цоколе, отмостке, что свидетельствует, в частности, о надежности фундаментов.
  
• Фундамент выполнен в форме ж/б плиты, что является даже избыточным для небольшого двухэтажного дома.
  
• Крыша покрыта качественной кровлей – металлочерепицей. Следы протечек отсутствуют.
  
• Отсутствуют следы промерзания наружных ограждений (стен, окон, дверей).

МИНУСЫ

• Дом функционально готов к проживанию, но имеет много недоделок (см. ниже), которые серьезно влияют на его долговечность и которые необходимо будет устранить в ближайшее время.
  
• Отсутствует облицовка цокольной части наружных стен по всему периметру дома. Пенобетонные блоки доходят вниз практически до отметки отмостки (земли). Потребуется устройство прочного морозостойкого цоколя (облицовка наружных стен на высоту не менее 30-40 см от уровня земли):

• При входе в дом отсутствует тамбур (прихожая), что допустимо только при летней эксплуатации дома.
• Отсутствует водосточная система с крыши, что приводит к разрушению отмостки и цоколя по двум сторонам дома, на которые выходят скаты крыши. Также, необходимо установить снегозадерживающую планку на скате крыши, выходящем на главный фасад дома.
  
• Перекрытия устроены по деревянным балкам, имеющим, безусловно, меньшую долговечность, чем железобетонные плиты. Однако, в сухом состоянии и они могут прослужить многие десятилетия.
  
• Толщина пенобетонных наружных стен явно не достаточна для удовлетворения современных требований к теплозащите жилых зданий. Также, на первый взгляд, в доме установлены батареи радиаторов недостаточной мощности. Однако, вопросы о дополнительном утеплении дома и увеличении мощности отопительных батарей можно решить на основании опыта проживания в доме в первую зиму. Не исключено, что существующие наружные стены и система отопления справятся с поддержанием в доме комфортных температурных условий.
• На фронтонах  боковых фасадов у конька крыши отсутствуют вентиляционные окошки. Таким образом, существующий холодный микро-чердак не вентилируется, что может привести к значительному увлажнению утеплителя, уложенного на чердачное перекрытие
  
• В доме отсутствует отделка фасада – пенобетонные блоки не защищены от атмосферных воздействий. Отделку фасада можно произвести по одной из следующих трех технологий:
  

1. Установка вентилируемого фасада с использованием декоративных панелей или сайдинга, монтируемых на обрешетку с одновременным дополнительным утеплением наружных стен (лучше применять каменную вату). Эта конструкция – лучший вариант с теплозащитной точки зрения, но имеет большую толщину, что значительно «съест» ширину карниза крыши.
   
2. Облицовка  пенобетонных блоков декоративным кирпичом или камнем. Это дорогая и трудоемкая работа, требующая, также, обеспечения передачи нагрузки от облицовки на фундамент дома.
   
3. Штукатурка фасада прямо по существующим пенобетонным блокам либо по предварительно установленным плитам утеплителя (мокрый фасад). Штукатурка может быть декоративной или простой с последующей покраской.

КАНАЛИЗАЦИЯ

• Септик доступен для периодической очистки.
  

МИНУСЫ
ВОДОСНАБЖЕНИЕ
МИНУСЫ

• Источником воды является колодец, что не исключает загрязнение воды в паводковый период, особенно, с учетом существующего на данном участке высокого уровня грунтовых вод.
  
• Подача воды из колодца осуществляется поверхностным насосом, что обусловливает слабый напор на участке трубы от колодца до гидроаккумулятора и, как следствие, продолжительное время наполнения гидроаккумулятора.
  
• Горячая вода подогревается электронагревателем, что является дополнительной нагрузкой на электроснабжение и увеличивает финансовые расходы на эксплуатацию дома. Для создания стабильной и производительной системы горячего водоснабжения дома следует установить двухконтурный газовый котел с бойлером большой емкости.

ОТОПЛЕНИЕ

МИНУСЫ

• Установлен одноконтурный газовый котел АОГВ-17,4-1:
  

• Отсутствует автоматическая регулировка температуры внутреннего воздуха, что потребует ручной регулировки котла при каждом изменении погодных условий.
  

ГАЗОСНАБЖЕНИЕ

• Газоснабжение центральное.
  

МИНУСЫ
ВЕНТИЛЯЦИЯ
МИНУСЫ
ЭЛЕКТРОСНАБЖЕНИЕ
МИНУСЫ

• Судя по маркировке предохранителей (С16), мощность подведенного электричества (одна фаза) составляет примерно 4 кВт. Это минимальный предел, при котором необходимо будет следить за одновременным использованием минимального количества энергоёмких бытовых приборов.
•  Не установлены УЗО (устройства защитного отключения). Для каменного дома это не так критично, как для деревянного, но, тем не менее, такая дополнительная защита не является лишней.
  

Такое заключение помогает покупателям оценить фактическое состояние приобретаемого дома и участка, настаивать на адекватной цене в торге с продавцом, а также точнее планировать свои будущие расходы уже в качестве владельцев данного объекта.
Вызвать эксперта-строителя, который сохранит Ваши деньги при покупке дома и поможет оценить объем будущих вложений, Вы можете на странице Вызова эксперта на дом.

ОТЗЫВ НА ЭКСПЕРТИЗУ

Александр: "Игорь, добрый день! Да, отчет по обследованию дома очень полезен, спасибо. Вашу экспертную работу оцениваю на 5+".