Заказы на экспертизу загородных домов при их покупке все чаще поступают от покупателей. На этот раз был обследован дом недалеко от МКАДа на территории Москвы в п. Некрасовка.
ОБЩИЕ ДАННЫЕ
ОБЩИЕ ДАННЫЕ
ПЛЮСЫ
- Дом расположен в районе с развитой инфраструктурой
- Домовладение (дом + участок) завершено строительством примерно на 80-90% (не учитывая исправления ошибок и переделок под себя). Требуется завершить:
- устройство цоколя и отмостки;
- биозащиту деревянных конструкций: балок цокольного перекрытия, подшивку карниза и др. доступных деревянных элементов;
- установку постоянного капитального септика (существующий септик, по сути, является временным);
благоустройство участка с установкой забора по границе с правым соседом.
- Дом построен в той или иной степени непрофессионально по всем основным группам критериев: объемно-планировочному решению, конструкциям фундаментов, стен, крыши, канализации и др. (см. минусы ниже).
- Есть риски потери домовладения в будущем из-за отсутствия права собственности на земельный участок (участок СНТ в аренде у правительства Москвы).
ПЛЮСЫ
- Участок ровный.
- Участок не благоустроен и не ухожен.
- Забор по правой границе и в торце требует замены.
- Подъезд к участку затруднен из-за очень узких улиц СНТ.
ОПИСАНИЕ
Фундамент – монолитная железобетонная мелкозаглубленная плита. Цоколь и отмостка отсутствуют.
ПЛЮСЫ
- Фундаментная монолитная ж/б плита по истечению трехлетней эксплуатации не имеет видимых трещин и деформаций.
- По рассказам хозяйки можно судить, что фундамент сделан с избыточной надежностью и прочностью: фундаментная плита толщиной 50 см залита на толстый слой подготовки из песка и гравия с укладкой большого количества металлической арматуры
- Фундаментные столбики, передающие нагрузку от стен на плиту, сделаны из двух по высоте цементно-песчаных блоков, не связанных между собой и плитой цементным раствором.
- Отмостка и цоколь отсутствуют, а их устройство потребует ощутимых финансовых и трудовых затрат.
ОПИСАНИЕ
Наружные стены каркасные с утеплением между стойками плитами из каменной ваты и снаружи по всей плоскости фасада двумя слоями плит из пенополистирола.
ПЛЮСЫ
- Наружные стены имеют высокое .
- Все стыки и углы в наружных стенах плотно заделаны, что обеспечивает их низкую воздухопроницаемость.
- Применение двух видов утеплителей: паропроницаемой каменной ваты внутри (по словам хозяйки) и паронепроницаемого пенополистирола снаружи может вызвать накопление влаги в каменной вате и, как следствие, потерю ею теплоизоляционных качеств.
- Фасады три года не покрашены, что вызывает постепенное разрушение штукатурного слоя и проникновение атмосферной влаги в толщу стены.
ПЛЮСЫ
- Окна пластиковые со стеклопакетами.
- Стеклопакеты однокамерные (с одной воздушной прослойкой). Для климатических условий Москвы требуются двухкамерные стеклопакеты.
- У оконных проемов снаружи отсутствуют отливы, что приводит к разрушению штукатурки на нижнем откосе проемов и к увлажнению утеплителя.
- Нижние откосы оконных проемов выполнены без запаса на установку отливов и с уклоном в сторону дома, что значительно осложнит установку отливов.
КРЫША, ЧЕРДАК, КРОВЛЯ
ПЛЮСЫ
- Кровля выполнена из высококачественного ондулина.
- Водосточная система не установлена.
- Карнизы крыши крайне малы, что приводит к сильному увлажнению фасада от косого дождя (дождя с ветром).
- Пространство неэксплуатируемого чердака практически недоступно и слабо вентилируется (только одно маленькое окошко на одном фронтоне дома). Это может привести к повышенной влажности воздуха в пространстве чердака и на его внутренних поверхностях.
ИНЖЕНЕРНЫЕ КОММУНИКАЦИИ И ОБОРУДОВАНИЕ
ПЛЮСЫ
- Приемлемая подключенная мощность электричества - 15 кВт.
- Установлено отопительное, водонагревательное и водоснабжающее оборудование. Выполнена внутренняя разводка отопления, водоснабжения и электричества.
- Отсутствует газоснабжение. Наличие газовой трубы рядом с поселком не является гарантией скорого подключения домов СНТ к магистральному газу. Отсутствие газоснабжения обуславливает большие финансовые расходы на отопление дома электрическим котлом.
- В особо холодные зимние дни мощности электричества может не хватать для полноценного отопления дома и бытовых нужд. По примерным расчетам, для дома площадью 112 кв.м необходима мощность котла минимум 10 кВт.
- Маленькая глубина скважины водоснабжения (20 м по словам хозяйке) в столь густозаселенном районе может привести со временем к понижению водоносного слоя и, как следствие, перебои с водоснабжением и снижению качества воды.
- В доме отсутствует организованная вытяжная вентиляция (вентиляционные каналы с выходом наружу).
- Канализационные стоки поступают в однообъемный септик с организованным дренажом. Со временем естественный песчаный слой заилится и частота очистки септик резко возрастет.
- Септик плохо закрыт, что, безусловно, вызывает распространение фекального запаха наружу, особенно в летнее время.
ЮРИДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ
Вызывает большое опасение отсутствие у продавца права собственности на земельный участок.
Вот мнение по этому вопросу профессионалов рынка загородной недвижимости с портала Metrinfo.Ru:«Скажем честно: «ужастики» о рисках покупки индивидуального дома, стоящего на арендной земле, пока существуют больше теоретически. Так, в Московской области еще пока не было случаев снесения таких домов, однако, в Москве такие ситуации уже были.
Но если все более-менее спокойно сейчас, то это не значит, что так и останется в обозримом будущем. А недвижимость – это все-таки такое приобретение, которое делается лет на 20 минимум. Все знают – право собственности в нашей стране не так уж незыблемо. Известна масса случаев, когда участки изымались под государственные программы (строительство дорог, к примеру), и никакие свидетельства о собственности на дом, украшенные самыми правильными подписями и печатями, владельцам не помогали».
Следует крайне внимательно отнестись к оценке этогориска с привлечением юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью.
Получить консультацию эксперта-строителя при покупке, строительстве или ремонте загородного дома, дачи, квартиры Вы можете на странице портала
