Клиент попросил обследовать и дать заключение большого (400 кв.м) недостроенного дома в одном из новых коттеджных поселков бизнес класса под г. Красногорском. Общий вид дома



1. ОСНОВНЫЕ КОНСТРУКЦИИ ДОМА

Фундамент свайно-плитный, выполнен из буронабивных свай, установленных на глубину 1,5-2 метра, с монолитными железобетонными ростверком и плитой высотой около 1,0 м.

Схема свайно-плитного фундамента

 

Отмостка ровная, без провалов и трещин, утепление не обнаружено.

Цоколь без трещин, утепление не обнаружено. Нижние ряды облицовки цоколя отслоились и местами осыпались. Разрушение облицовки обусловлено сильным увлажнением нижней части цоколя в осенне-зимне-весенний период года. Вода на отмостке скапливается из-за понижения ее отметки по отношению к отметке поверхности участка примерно на 0,4-0,5м.

 

Заниженный уровень отмостки приводит к поступлению дождевых стоков и паводковой воды под фундамент (см. фото ниже):

 

Следует подсыпать отмостку до уровня отметки участка с одновременным устройством дренажа вокруг дома.

Железобетонная фундаментная плита (плита цокольного перекрытия) в месте недоделанной террасы, выходит наружу, пронзая наружную стену насквозь. Такое решение (в отличие от проектной схемы наружной стены, представленной выше) образует «мостик холода» и требует дополнительного утепления ж/б плиты в любом случае: будет ли пристраиваться терраса или нет (см. фото ниже):

В целом, за исключением уровня отмостки, можно констатировать, что фундаменты выполнены качественно и являются прочной, надежной и устойчивой  конструкцией.

Наружные стены выложены из многощелевого керамического кирпича с утеплителем из пенополистирола (см. схему ниже):

Указанная проектная схема наружных стен является прочной надежной и теплоэффективной конструкцией, однако, ряд ошибок и недоделок требуют доработки и исправления.  Так, наружная облицовка стен фасадной плиткой выполнена без расшивки швов, что приводит к затеканию воды под плитку и ее отслоению (см. фото ниже):

Также, некачественно выполнена отделка оконных наружных откосов: часть штукатурки верхних плоскостей откосов отвалилась (см. фото ниже):

Внутренние несущие стены и перегородки выложены из керамического кирпича, не имеют трещин  и каких-либо других признаков деформаций и разрушений.

По критерию несущей способности наружные и внутренние стены не вызывают опасения.

Планировка помещений на втором этаже выполнена неразумно, однако, устройство новых дверных проемов и закладка существующих, технически возможно без какого-либо уменьшения прочности и устойчивости как несущих, так и ненесущих внутренних стен.

По критерию теплозащиты наружные стены (с учетом толщины слоя пенополистирола не менее 50 мм) обеспечивают рекомендуемый уровень  для климатических условий Москвы Так, фактическое общее сопротивление теплопередаче наружных стен в доме ®, при соблюдении схемы устройства этих стен (см. схему выше), равно или превышает не только минимально допустимое значение R=1,97 м2·°С/Вт, но и экономически целесообразное R=3,13 м2·°С/Вт (по данным СП 50.13330.2012 Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003).

Стропильная система крыши сложной формы, выполнена из деревянных конструкций с  утеплением из минераловатных плит. Нижняя часть объема крыши находится в мансардном этаже, а верхняя (коньковая) часть – формирует микрочердак. Т.к. доступа в микрочердак нет, а наклонные и горизонтальные плоскости потолка мансардного этажа закрыты кровельным «пирогом», конструкция стропильной системы не видна. Однако, по отсутствию капитальных несущих стоек и установленной вместо них одной временной подпорки под узел сопряжения стропильных ног (см. фото ниже), можно сделать вывод о необходимости укрепления конструкции крыши капитальными несущими стойками или подведения несущих внутренних стен в узлы соединения основных конструкций крыши.  

 

Кровля – мягкая из битумной черепицы. Протечек кровли не обнаружено, однако, местами кровельная черепица, торцевые, карнизные и пристенные планки установлены небрежно  (см. фото ниже):

 

Часть кровли над комнатой второго этажа над гаражом не доделана и наспех закрыта металлическими листами (см. фото ниже):

 

Указанные недостатки и недоделки кровли требуют ее тщательной ревизии и ремонта.

Микрочердак крыши (за исключением крыши башенки над лестницей) полностью закрыт и не имеет вентиляционных продухов (окошек, аэраторов) (см. фото ниже):

Замкнутость пространства микрочердака может привести к образованию конденсата на несущих деревянных кострукциях крыши и увлажнению утеплителя.

Следует обеспечить пространство микрочердака и подкровельную воздушную прослойку  вентиляцией наружным воздухом.

Водосток с крыши установлен не полностью: есть места без водосточных труб (см. фото ниже):

 

Отсутствие водосточной системы и карниза на террасе второго этажа над котельной, привело к неорганизованному стоку дождевой воды по фасаду, ее затеканию под облицовку фасада, отслоению облицовки, попаданию воды в помещение котельной, увлажнению порога и пола рядом с входной дверью котельной (см. фото ниже):

 

Следует восстановить водосточные трубы на фасадах дома и установить водосточную систему на террасе второго этажа над котельной.

1.4. ЛЕСТНИЦА

Лестница в доме не установлена.

С учетом нестандартных габаритов лестничной клетки: небольшая площадь в плане, высокие этажи, а также высокие оконные проемы, будет трудно «вписать»  красивые и удобные  лестничные марши в существующее пространство (см. фото ниже):

 

Инженерные коммуникации (центральные газ, водоснабжение, канализация, электричество) в дом заведены, но по дому не разведены (см. фото ниже). Из инженерного оборудования установлен только газовый котел VITOGAS 100-F мощностью 60 кВт. Такой мощности котла с избытком (примерно в 1,5 раза) хватит для отопления и горячего водоснабжения дома.

 

Вентиляционные каналы в доме установлены не из всех требующих вентиляции помещений (сан. узлы, гардеробные, кухня) . Не ясно назначение (очевидно для камина) мощной трубы на дворовом фасаде дома (см. фото ниже), т.к. никакой связи каналов этой трубы с помещениями дома не обнаружено:

 

3.1. Надежность и прочность основных конструкций дома (фундаменты, несущие стены, перекрытия) не вызывает опасений.

3.2. Основной ошибкой строителей является устройство отмостки вокруг дома на отметке значительно более низкой (на 0,4-0,5 м), чем отметка поверхности земельного участка (см. п. 1.1).  Это приводит к значительному повышению уровня грунтовых вод под домом. Следует поднять уровень отмостки с укладкой дренажа вокруг дома.

3.3. Готовность данного объекта недвижимости позиционируется продавцом, как дом под  отделку без разводки внутренних коммуникаций. Однако, степень готовности дома несколько ниже. Так, дополнительно к разводке внутренних коммуникаций, установки инженерного и сантехнического оборудования (кроме уже установленного газового котла) и чистовой отделки, необходимо сделать следующее:

[CODE][CODE][CODE][CODE][CODE][CODE][CODE]